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南昌黄马项目可行性研究报告改 可 行 性 研 究 报 告 二零零七年十二月五日 目 录 前 言 5 一、总论 5 1.1、项目概况 5 1.2、可行性研究的依据和要紧工作 8 1.3、南昌市宏观环境分析 9 二、南昌市宏观经济情形 11 2.1 、南昌市社会经济环境分析 11 2.2 、南昌市总体房地产市场分析 14 2.3 、具代表性房地产项目分析 26 2.3.1 、南昌大体量楼盘分析 26 2.3.1.1 、正荣·大湖之都 26 2.3.1.2 、江西奥林匹克花园 27 2.3.1.3 、南昌居住主题公园 28 2.3.1.4 、银河城 29 2.3.2 、南昌高价项目分析 29 2.3.2.1 、万科四季花城 29 2.3.2.2 、香溢花城 30 2.3.2.3 、水榭花都 31 2.3.3 、南昌别墅项目分析 32 2.3.3.1 、绿地新城 32 2.3.4 、度假型楼盘分析 33 2.3.4.1 、庐山华侨温泉 33 2.3.4.2 、庐山阳光温泉度假村 34 2.3.5 、总体综述 35 2.4 、SWOT 分析 36 2.4.1 、优势（S ）分析 36 2.4.2 、劣势(W)分析 37 2.4.3 、机会(O)分析 38 2.4.4 、威逼性（T ）分析 39 2.5 、综述 39 三、项目进展模式建议 40 3.1 、总体进展方向建议 40 3.2 、生态居住新城定位建议 40 3.3 、生态居住新城进展概念建议 40 3.4 、规划原则 41 3.5 、总体规划 41 3.6 、启动区进展方向建议 42 3.6.1 、康体娱乐式地产（高尔夫旅行地产）42 3.6.2 、风景度假结合商务开发模式 43 3.6.3 、复合式旅行地产模式 44 3.7 、项目进展模式建议 46 3.7.1 、建筑风格建议 48 3.7.2 、园林建议 49 3.7.3 、配套建议 50 3.7.4 、主题公园探讨 50 3.7.5 、目标客户 52 3.7.6 、项目概念定位 53 3.7.7 、项目开发时刻表 54 3.7.8 、项目价格定位 56 四、经营状况和财务状况的推测 57 4.1 、容积率建议 57 4.2 、建筑用地平稳表 57 4.3 、开发成本 57 4.4 、别墅类住宅开发投资收益估算表 58 4.5 、别墅类住宅开发方案投资估算表 59 4.6 、别墅类住宅开发方案投资打算表 60 五、潜在风险提示及措施 61 前 言 在过去的几周里，工作小组对黄马项目展开了大量的调查研究，相互 之间进行过多次沟通和讨论 • 大型地产运作研究 –地产运作模式研究 –地产运作难点和有关因素研究 • 市场及竞争分析 –南昌本地房产市场的供求状况， –周边地区（湾里、南昌县、庐山）市场情形及竞争分析（庐山温泉 华侨度假村等） • 国内外优秀案例分析 –国内外优秀的旅行地产开发案例 –大量国内外旅行地产案例，并对这功能组合进行详尽的分析 • 研讨与汇报 –前期市场调研结论的汇报 –项目定位研讨会 • 小组内部讨论 –项目小组内部经常就项目的一些细节咨询题进行深入探讨 –并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次论证 • 与合作公司的意见交换 在保持自己独立专业判定的基础上，充分考虑到有关各方的一些建议 本报告基于： 1、对市场的充分调研分析 2、该类项目的成功体会总结 3、基于假设定位下的严谨的投资推测 一、总论 1.1、项目概况 1、项目介绍 本项目主体黄马乡位于江西省南昌县（莲塘镇）东南面，总占地面积3 000亩，园区面积2000亩，其中住宅建筑面积1000亩。 2、地块介绍 项目地块 本项目主体黄马乡位于江西省南昌县（莲塘镇）东南面，东与进贤县 隔抚河相望，南与丰城的袁渡乡隔抚河支流相峙，西与三江镇一水相依， 北与向塘镇接壤。在地球上，位于东经116°05，北纬28°22左右。乡 民政府驻地黄马街的南面，距莲塘23km。全乡土地总面积约78.5km2 （黄 马乡55km2，省蚕桑茶叶研究所8km2，白虎岭林场11.5km2），地处丘陵