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第七讲 房地产投资信托基金 Lecture Seven: Real Estate Investment Trusts 刘洪玉 清华大学房地产研究所 liuhy@ 一、什么是房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（ 简称REITs） 指专门从事房地产买卖、管理等经营活动的投资信托公司。此类公司将从房地产 销售和租赁等经营活动中获得的收益（通常是90％以上的应税收入）以派息形式 分配给股东。 不同国家对REITs的定义 REITs于1960年最早出现在美国，其定义为：“有多个受托人作为管理者，并持有 可转换的收益股份所组成的非公司组织” 专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型基金 目的在于为投资者提供投资房地产的机会，并同时使投资者享受与投资信托股东同 样的利益。 韩国、香港将REITs定义为：拥有并运营可以产生收入的房地产项目的公司，这些 房地产项目一般包括住宅、商铺、写字楼、工业地产等。除此之外有些REITs也从 事房地产融资的活动。 澳大利亚、荷兰以及比利时等将房地产投资信托基金称为上市物业信托基金 （Listed Property Trusts）LPTs。 1 一、什么是房地产投资信托基金 设立REITs的法律条件 为了保证纳税优惠地位，美国在60年代建立REITs之初对其经营和投资 方面做出了很大的限制。依照法律规定创建REITs时必须满足以下条 件： 每年须至少将其应纳税收入的90％分配给股东； 至少有100个股东，其中前5大股东持股不能超过50％（5/50法则）； 必须是房地产的投资者，而不能作为经纪人； 至少90％的总收入必须来源于租金和利息收入、出售财产、所持有的其 他信托股份以及其他房地产资源所得； 至少75％的总收入必须来源于房地产租金和抵押利息收入、出售房地 产、所持有的其他信托股份和其他房地产资源所得； 总资产的75％是房地产资产或房地产抵押、现金和政府债券。 可以看出，一家公司要想变成一家REITs公司也必须在所有权结构、可 持有资产的类型、公司管理结构、财务政策等方面受到一定的限制。 同时，由于REITs应纳税收入的90%需支付给股东，导致促进公司增长 的内部资本减少，因此对公司的未来成长会有一定的限制。 一、什么是房地产投资信托基金 REITs的主要特征 与其他投资基金相比，REITs的特征主要体现在以下几 个方面： 其投资目标清晰。主要投资对象是房地产，以此区别于 投资股票、外汇、期货的其它投资基金。 REITs把大部分的收益（通常超过90％）分配给了基金 投资者，保证了基金投资者的合法权益，其他投资基金 并没有此类的规定。 是资金信托和财产信托的结合。其他的投资基金一般需 要投资者支付货币资金来交换受益凭证；而REITs除了 接受货币资金外，还接受房地产。 普通股票的价格与每股账面价值关联程度比较小， REITs价格更多的取决于其所拥有的房地产价值。 与股票相比，REITs并不一定需要在交易所公开上市， 只要得到批准，可以采取私募的方式融资。 2 一、什么是房地产投资信托基金