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第二章 不动产投资 2.1 不动产投资的形式和特征 1 2.1.1 不动产投资内涵及特征 1 2.1.2 不动产投资的类型及特征 2 2.1.3 不动产的投资回报 3 2.2 不动产投资的价值分析 4 2.2.1 影响不动产价格的因素 4 2.2.2 不动产估价方法 9 2.2.3 不动产投资价值评估工具 12 2.2.4 资本化率的估计 18 2.3 不动产投资的风险26 2.3.1 不动产投资风险及其特征 26 2.3.2 不动产投资的风险管理 27 2.4 房地产投资信托29 2.4.1 房地产投资信托 29 2.4.2 房地产投资特性及收益影响来源 31 2.4.3 REITs 的全球发展 34 2.5 不动产融资领域的创新 36 2.5.1 不动产融资领域的创新 36 2.5.2 抵押贷款的创新 41 资料阅读 48 案例分析 50 本章习题 56 参考文献 58 第二章 不动产投资 不动产是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础，为社 会生活提供基本的生产和生活用品。而不动产投资是投资者以不动产为投资对 象进行的一种投资获利的行为。尤其近年来，不动产业已逐步成长为国民经济 的支柱产业，并对我国经济增长做出了令人瞩目的成就。不论是居民个人还是 企业，越来越热衷于不动产投资活动，这就需要投资者对不动产投资的概念、 价值、风险等相关内容有一个相对全面、科学的了解，这也是本章将要介绍的 内容。 2.1不动产投资的形式和特征 2.1.1不动产内涵及特征 所谓“不动产”，依《中华人民共和国担保法》第92条规定：“本法所称 不动产是指土地及房屋、林木及地上定着物。”可见，不动产（ real-estate） 是相对于动产而言的，它强调的财产和权力载体在地理位置上的相对固定性， 具体是指土地以及建筑物等土地定着物，是权益和实物的综合体。目前，国内 对不动产的用词尚不规范，鉴于此，若未作特别说明，本章适用的“房地产” 一词与“不动产”含义相同。 房地产作为一种特殊的商品，除具有一般商品的共性外，还具有许多自身 的特征。 （1）地理位置的固定性 在房地产交易中，建筑物和土地是不动产，不具有移动性，流动的是其相 关的权益（或权利），而不是房屋和土地实体，因此固定性是房地产与其他商 品最大的区别。因而地理位置对房地产质量、功能和价格的影响比其他商品更 为显著，这也就决定了房地产投资的地域性。 （2）使用功能的多样性 相同功能用途的房屋和土地，利用方式可以不尽相同，同时就其本身的性 质来说，又可以有多重不同的功能，如同样的一套房子，对于厂商可以做库房， 对于居民可以做住房。房地产使用功能的多样性，同时也决定了房地产需求的 普遍性，引发了房地产的开发竞争，有利于资源的优化配置。 1 （3）投资和消费的双重性 随着人口的增加，房地产需求总量在不断地增长，而土地总量确实固定的， 因此从宏观来看，房地产的价格会不断上升，使它具有投资的特性，是现代社 会防止通货膨胀及货币贬值的重要工具。另一方面，人们又可购买它来居住生 活。由于现实中难以分辨房地产的投资性和消费性，人们购买房地产的目的往 往两者兼而有之。 （4）社会地位的象征 房地产作为一种资金密集型投资工具，其投资价值是十分巨大的。由于近 年来房地产的价格会不断上升，投资房地产需要大量的资金，特别是对于拥有 房产的人来说，不仅可以享受房产增值的潜力以及居住的舒适，更是一种身份 和地位的象征。 2.1.2不动产投资的类型及特征 表2-1 房地产投资类型及其特征 类型 主要价值决定因素 投资特征 首要风险 最可能的投资者类型 荒地 需求的扩张 被动 持有成本 投机者 便利的位置 缺乏流动性