厂房未经竣工项目验收交付使用的法律风险.docVIP

厂房未经完工验收交付使用法律风险 一、事实描述及前提 在未经完工验收时，作为发包人我方已经开始进入厂房、并正准备投产经营。现要明确该过程中存在什么法律风险，采取什么方法能降低或防范该些法律风险。 本篇法律风险提醒及相关提议提出是建立在我企业已经取得该项工程国土使用权证书、建设工程计划许可证书基础之上。同时，本篇所言及司法实践仅为通常做法，并不含有绝对性。 法律依据 建筑法 建设工程质量管理条例 城市房地产管理法 消防法 环境保护法 协议法 审理建设工程协议纠纷法律适用若干问题司法解释 三、法律分析 （一）法律严禁“建筑工程未经完工验收交付使用” 依据《协议法》、《建筑法》、、《消防法》、《环境保护法》、《审理建设工程协议纠纷法律适用若干问题司法解释》相关要求，建设工程（包含建筑工程）未经完工验收、消防验收、防治污染设施验收或未经过该些验收，不得交付使用并进行生产经营，若交付使用将负担不利法律后果。相关法律条文要求见后文。 此处“交付使用”既包含“发包人私自使用”，又包含经承包人同意交付使用。任何一个交付使用，在未经完工验收之前均为法律法规所严禁，但二者区分在于：发包人因未经完工验收使用部分建筑工程质量问题，所主张民事权利能否取得司法支持。 “使用”和“私自”认定 “发包人私自使用”和“经承包人同意交付使用”包含到“使用”认定，不过法律法规和司法解释均未明确界定其内涵，依据相关司法实践，“使用”认定应包含以下内涵： 前提：建设工程未经验收、或验收未经过； 程度：应为根据建筑工程实际用途进行利用，如厂房则实际投入生产、办公楼则进行办公运行、住宅则为实际入住。若改变工程用途，则依据改变以后实际用途来确定程度上是否符合要求。实践中发包人在工程现场临时存放生产所需机器、设备、材料，或接待相关行业、政府、其它方面参观等通常不认定为“使用”。 范围：未经完工验收使用范围应以发包人实际使用空间为限。对于发包人未使用部分，出现质量问题时，发包人主张权利通常能得到支持。 未经完工验收，交付使用建筑工程法律后果 “发包人私自使用”法律后果 （1）私自使用（转移占有）建设工程之日视为完工日期。若发包人和承包人未约定支付工程款期限或约定不明，则私自使用之日亦视为工程款支付之日，那么违约金及利息由此日开始计算。 因其私自所使用部分质量不符合约定，发包人主张民事权利，不能得到司法支持，如主张存在质量问题而拒付工程款就难以取得司法支持。 不过在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量问题不符合要求时，发包人所以主张权利能取得支持。对于钢结构，立柱、主梁、次梁通常全部算在主体结构范围；但小支梁、檩条是否算主体结构实践中存在争议，但通常认为也属于主体结构。 相关行政处罚： 违反《建设工程质量管理条例》要求，责令更正，处工程协议价款百分之二以上百分之四以下罚款，造成损失，依法负担赔偿责任； 违反《消防法》要求，责令停止施工、停止使用或停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。 违反《环境保护法》要求，责令停止生产或使用，能够并处罚款。 “经承包人同意交付使用”法律后果 （1）依据司法解释精神和民法标准，“经发包人同意交付使用”，发包人因使用建筑工程部分质量问题向承包人主张权利时，非一概不能得到司法支持；同理，完工日期和工程款支付日期，也非为交付使用之日。 （2）“经承包人同意交付使用”也是未经完工验收后使用，违反了法律强制性要求，也会所以负担相关行政处罚，具体处罚类型和“发包人私自使用”法律后果一致。 四、法律风险提醒 现在，我企业在未经承包人同意情况下，已将部分生产设备材料置于厂房、但人员均未进场且未投入生产运行。鉴于该事实，我企业行为被认定为“未经完工验收私自使用”可能性不大；但因为我企业将设备置于厂房真实目标更倾向于为投入生产而开始安装设备，而非为生产所需而临时存放，所以，并不能排除我企业行为被认定为“未经完工验收私自使用”。 若被认定为“私自使用”行为，则企业有可能负担上述相关民事和行政不利法律后果； 若未被认定为“私自使用”行为，尽管无需负担上述相关不利法律后果 ，不过因为机器、设备、材料放置、移动等利用厂房过程中可能会造成厂房损害，该损害会因我方造成而需自行负担责任。 我方行为在被承包人知晓或掌握相关证据情况下，我方在谈判、调解、仲裁或诉讼中可能处于被动地位。 五、法务部提议 1. 提议以正当有效路径给承包方施加压力，催促承包方配合验收，使得工程立即完成验收并交付使用； 2. 提议暂不投入生产经营，机器、设备、材料存放、移动尽可能小心，尽可能避免造成厂房损害； 3. 发觉厂房存在质量问题应立即反应至工程部门，并对该质量问题进行统计，必需时应请相关部门做出证实。 具体条文： 建筑法： 第六十一条　交付完工验收建筑工程，必需符合要求建筑工程质量标