上海洞泾别墅项目市场研究.docxVIP

第一部分 上海房地产大市分析 一、2004-2005年房地产市场发展预测 1、房地产发展状况 2003年上海楼市在宏观调控下，热度已明显降温。但总体来说，没有大伤元气。市场 基本保持平稳状态。目前，上海仍处于调控政策效应的释放期， 其影响力至少持续一年以上。 供求分析 调控见效不一，供需出现反差 这次宏观调控，首当其冲受到影响的是房地产开发企业。 土地与项目的清理，原有规划 的调整，银行信贷的收紧等。这一系列政策， 都使开发企业受到较大制约， 使项目的开发周 期普遍延长，放缓。并直接影响到新项目的开工， 以致使上海楼市的供应， 受到明显的抑制。 今年上半年，批准预售面积仅1100万平方米，同比下降了 ％。新开工面积，同比也下降了 ％。 这次调控对供应的抑制，见效快，效果明显。而对需求的抑制效果，却差强人意。只对 投机炒作的虚拟需求，遏制明显，使房价涨幅一度趋缓，由于调控对供需两方面的见效不一， 对需求的影响较小，致使今年上半年，预售成交面积，不降反升。痛痹竟增长了 ％。成交量 高达1470万平方米。 图（一）04年上半年与 03年上半年供求比较 由此，便是楼市供应再度紧张。好在有去年大量的积存剩余的供应量（约500万平方米）， 来弥补今年的不足，以使供需基本平衡，但供应仍然偏紧。 成交分析 金融紧缩制约，投资需求缩量 这次宏观调控的一个重要措施便是金融紧缩的政策。 其首当其冲的直接影响者便是开发 商与投资购房者。此银根收紧起到了对楼市供应与需求的双向制约作用， 且其效果正逐步显 现。 农行对第二套购房者已提高了一个百分点的贷款利率； 上海银行对第二套购房只提供 6成贷款，对第三套拒贷； 中行与浦发银行都对第三套购房实行纯商业贷款利率； 深圳发展银行更是对第二套房就实行拒贷； 而民生银行对二手房已基本不放贷； 中 信实业银行则对外环线以外房源购房只放 5成贷款，而对郊县房则实行拒贷。 各家银行不同程度的收缩购房信贷， 显然对投资购房需求起到了明显的抑制作用， 从而 影响到各楼盘的销售。 如上海中心城区12个行政区域（包括浦东、闵行、宝山） ，各区预售成交排名前 10名 的预售成交套数,04年 的预售成交套数, 04年6月与03年12月相比, 12个区中就有7个区，出现了不同程度的 下降。而今年7 下降。而今年7月与6月相比，仅相隔一个月, 12个区中，除虹口区之外，其余 11个区 均出现了不同程度的成交下滑。 （详见下图） 图（1 ）上海各区商品住宅预售 10强成交套数变化一览 套数 —*—03.12 — —*—03.12 —04.6 —*— 04.7 今年6、7两个月个案预售成交量的普遍下降，其中就包括投资需求的缩量。这也从一 个侧面反映出信贷收紧后，对需求增长的制约作用。 价格分析 房价拉升过快，需求抑制明显 上海各区房价的涨幅不一，差异较大。但凡是价格拉升过快的区域， 都是无一例外地发 生了抑制需求的现象。 如普陀区预售10强的均价从03年12月的7391元/平米猛涨至今年 7月的9079元/ 平米，半年涨幅高达 %。但其成交量也从15万平米降至7月的万平米，下降了 36%。 闵行预售10强的成交均价也从 03年12月的4445元/平米，上涨至今年 7月的5209 元/平米，半年上涨了 ％。但其成交量的下降却更快。从去年 12月的万平米，降至今年 7月 的万平米，降幅更达到 ％，几乎是房价涨幅的一倍。 再如闸北，预售10强的均价更是从去年 12月的6579元/平米涨到今年7月的8032 元/平米，涨幅高达％。而其成交量则从万平米降至今年 7月的万平米，降幅更是达到%，比 涨幅翻了一倍多。 类似的现象也出现在松江区域市场， 即成交量的大幅下降均与其区域市场价格的快速拉 升密切相关。其成交量的下降幅度也均大于其房价涨幅。 这再次体现出价格对于需求调节的杠杆作用。 即在某一阶段，价格拉升过快会抑制需求， 而价格回落到一定程度，则又会刺激需求。 如今，上海不少区域、不少个案成交量的回落，正是因为这些区域和个案的价格拉升过 快。 调控效应渐显，盘整越发明显 调控效应一方面体现在对于开发商的资金压力的增大， 以及开发周期的拉长和供应速度 的放慢；一方面也体现在对于投资购房需求的抑制和有效需求的增长趋缓， 以至直接影响到 个案的销售速度。同时，也必然影响到市场的价格走势，而使如今上海楼市进入了涨跌不一 的盘整期。 今年7月份，12个区中，就有 6个区的预售成交均价出现了下跌。而 12区的成交均 价的平均值，也从 6月的7436元/平米降至7月的6980元/平米。一个月的跌幅就达到 ％。 这与今年1-6月全市月均％的涨幅相比，可谓大相径庭。 虽说一个月的涨跌有其供应结构的影响， 有其一定的偶然性， 并不足以说明什么。 但这 毕竟是个市场信