常州岛屿公园项目发展定位报告.docVIP

常州岛屿公园项冃 发展定位报告 谨呈：华润房地产（常州）有限公司 岛屿项 目发展目标与面临的问题点 通过双方首轮沟通，确定常州岛屿公园项目发展目标: 通过对岛屿项目的塑造，最大程度上改善区域的形象，以帮助运河项目实现高溢 价，实现快速出货。实现自我目标 从局部的视角来看：保证岛屿项目市场最优 价值的实现，至少达到盈亏平衡的廿标 从全局的视角來看：通过岛屿项目的 开发实现与运河项冃整体开发价值的最大化，即利润最大化 提升整盘 价值冃标 我们对开发商目标的理解 问题界定 宗地属性 市中心 武进 副中心 新北 副中心 宗地N大城南片区 岛屿项目在城市中所扮演的角色，将起到承接主 城过去，连接武进未来的桥梁作用 作为一个处在城市发展中轴线上，承载“常武一 体，比翼齐飞战略使命的项目，华润常州项目无疑是作为一个城市复兴大盘地位, 日显重要。而规模在此使命下尤显突出——规模对本项冃来说是重要的要素。主 城（过去）武进（未来）连接的桥梁定论一：基于此，岛屿项目应主动纳入运河项 目的整体规划之中！华润（集团）有限公司建基香港，是香港和中国内地最具实 力的多元化企业之一。华润的主营业务与大众牛活息息相关，主要包括零售、电力、 饮品、地产、食品、医药、纺织、化工、水泥、微电子、燃气、压缩机等行业。华 润集团旗下共有20家一级利润中心，在香港拥有5家上市公司：华润创业（HK291）、 华润电力（HK836）、华润置地（HK1109） ＞华润微电子（HK597）和华润燃气 （HK1193） o在高度竞争的市场环境下，华润集团各专业化的利润中心锐意开拓, 积极进取，一批企业已经发展成为行业领先者。其中，华润置地是中国内地最具实 力的综合地产开发商之一。截至2007年1底，华润集团营业额为1,150亿港元，总资 产为2,440亿港元，员工人数达30万人。 围绕城市的总体发展冃标，结合城市发 展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能 够成为城市发展建设的有机组成部分。和一般的房地产开发商相比，城市运营商在 内涵和外延上都有很大的突破和超越。开发商背景具有央企背景的实力企业， 肩负着关注民生的重要使命。房地产无疑是城市品质生活的一个重要保障，在华润 集团的战略意义更是重大 定论二：一个真正意义上的“城市运营商”呼之欲出！ 从运河大项目视角来看，岛屿项目的战略意义：通过项目的资源比对，岛屿项目 并不具备强势优势 岛屿地块是整盘的视觉景观的昭示面以及价值价值的展示面 岛屿项目的定位标准，对运河大项目起到耦合效应（coupling effects ） 定位 高端将带动整盘形象拔高、定位低端将拖累整盘陷入低档泥潭。战略意义岛屿 项冃定位高低的不同将会带领整盘走向不同的方向 岛屿与运河项冃资源比对，岛 屿地块并不具有强势资源优势岛屿地块①②③④⑤⑥①②③④⑤⑥京杭 运河 城市花园 基地内部 龙城大桥 环岛 大通河 资源比对 大运河 大通河宗地和平路龙城大桥312国道（规划中）兰陵北路武进 高新技术开发区丽华北路中吴大道人民东路岛屿地块是整盘的 视觉景观的昭示而以及价值价值的展示而价值昭示规模屈性开发商背景战 略意义战略方向从整盘的规模属性、开发企业背景以及发展战略意义三个方面 出发，岛屿项目选择高价值定位是本项目发展的必然之势 耦合效应一指两个（或 两个以上诸要素之间或诸系统之间发牛相关联系的）子系统通过中介环节的关联和 相互作用时，既有作用与反作用方式，又有吸引和排斥而形成更大系统的现象定论 三：基于耦合效应，岛屿项冃是整体大项冃的点睛之笔，选择高价值定位是本项冃 发展的必然之势！城市高端公寓 低密度物业 项冃发展方向 基于岛屿项冃主动 高价值定位，物业发展的方向存在两个方向：城市高端公寓低密度物业城市高 端公寓市场 常州高档公寓发展速度缓慢，当地高收入阶层对于高档公寓的接受度 有限，更乐于购买别墅类产品；常州市高档公寓主要分布在中心城区和新北区， 地段优势是其成为高档公寓的最主要因素；主力户型面积三房多数集中在120-140 m2,四房主要集中在140-160m2 ,没有与常规性的普通住宅拉开档次，高档公寓产 品特征不够清晰；在产品品质的塑造上，常州高档公寓明显薄弱，缺乏真正高品 质的产品和有代表性的项目；常州高端消费客群聚集在各个乡镇，他们习惯有天 有地的居住习惯，相对于城市高端公寓，他们更喜欢别墅物业；从竞争角度，本 项日城市资源较弱，区域形象陌生，认知度较差，若现阶段开发高端公寓，首先在 地段上难以得到认同，竞争存在劣势。高端公寓市场 常州高档公寓缺乏真正高 品质的产品，通常地段成为类似项目的绝对支撑点，而本地高端消费客群更喜欢别 墅物业，并H从竞争角度上，做高档公寓与其他项目比较没有优势，因此本项目不 建议采用此发展方向城市