宁波房地产市场分析报告总结.pptxVIP

08 年宁波房地产市场分析报告总结 ;2;3;4;;;7;;;;;;;;; 区域新开楼盘：英伦水岸、卡纳湖谷、东湖官邸五期和六期 区域评价： 东钱湖旅游度假区是宁波都市文化旅游商贸区中最大的一个板块，未来将成为国家 级旅游度假区、华东地区重要的国际会议中心、宁波都市区的“后花园”。其优越的自 然环境、不可复制的景观资源，是东钱湖打造豪宅区域的最关键因素。而别墅市场从政 策面来看，未来将成为稀缺产品。自 2003 年国土资源部对别墅用地叫停以来，2005 年 中国政府出台一系列政策限制别墅开发，2006 年底别墅类项目被列为禁止用地，“十一 五”期间，国家对于别墅供地的限制政策将会持续。因此高端置业者普遍对于别墅保持 了乐观的市场预期。在如今投资渠道不畅，股市连续下跌的现实情况下，作为稀缺产品 的别墅受到了普遍的青睐。 ;; 这个供应量相当于 2 年的需求，因此 2009 年住宅市场将持续严峻。加上受到大环 境的影响，经济环境在短期内无法得到快速调整，虽然 08 年底国家出台了众多利好政 策，可能会提升部分购房者的信心，在 09 年释放 08 年被抑制的部分需求，因此估计 2009 年需求量要略好于 2008 年，稳定在 150 万－200 万之间。 住宅篇总结 2008 年商品住宅需求受到抑制：股市持续低迷、国内大中城市房价松动引起的购房 信心下降、美国次贷危机对经济的影响等共同作用，在一定程度上抑制了宁波房地产购 房需求。基于“买涨不买跌”的心理，更多的购房者坚定了持币待购的决心。 2008 年宁波新建住宅销售价格逐月回落：2008 年市场成交量不如以往火爆，消费 者观望气氛浓厚，成交量下降，宁波市整体房价快速下滑，房价势头得到抑制，房地产 市场逐步回归理性发展。 2009 年楼市供应竞争激烈：2009 年预计到的供应体量（08 年在售住宅项目剩余存 量和 09 年续推体量）已经达到 361 万平方米，另外还有潜在供应量（预计 09 年入市的 项目体量）约有 153 万平方米。这个供应量相当于 2 年的需求，因此 2009 年住宅市场 将持续严峻。 第四部分 商务篇 一、市场总体供需分析 ; 单从历年的数据上来看，宁波写字楼市场年需求其实相当有限，在 2007 年住宅市 场火爆的带动下，宁波写字楼销售量勉强比 06 年略增加 3 万平方米，仅为 50 万方平方 米出头。 而分析宁波写字楼市场严峻的原因，主要有以下几种因素： 供求严重失衡：剩余存量多，新增供应量陆续推出 从前两年开始担忧的供应过量到如今的写字楼案场门可罗雀，宁波写字楼经历了短 暂的繁荣后迅速地走向了尴尬的进退两难的处境。快速的城市化和夸大的楼宇经济及其 背后的形象工程在催热写字楼的同时，也给写字楼正常开发带来了巨大的供应过量的压 力。从近四年的写字楼供销对比，就可看出，宁波的写字楼供应量一直在增长，而销售 量却起伏不定，市场呈现供大于求的局面。 主流行业的荣衰主导写字楼方向 宁波是一个外向型经济结构的城市，一直以来，以外贸、物流、货贷等行业为主。 而外贸企业一直是写字楼的主要购买客户，这个比例大概占到了 60%。由于今年上半年 受到国家宏观政策的影响，宁波民营制造业面临困境，致使外贸行业大幅度缩水，到了 下半年受国外金融危机的冲击，外贸企业的订单额严重减少，因此目前已有不少小型外 贸公司注销，，当外贸公司经济压力大利润少的情况下，写字楼的销售速度也将在一定 程度上放缓。 ; ● 目前写字楼市场受市中心土地资源限制以及城市扩张影响，正逐渐由三江口向 新城区扩散，当前科技园区已经初步形成规模，营造出一定的商务办公环境，下一阶段 南部商务区和东部新城都将开发一批写字楼项目分阶段投入市场，形成新的商务办公中 心。 ;21;写字楼需求有限，主力客群都是外贸、物流、货代类企业，这个类型企业的发展好坏将 会直接影响到写字楼市场的需求高低。 下阶段宁波写字楼市场还将处于供大于求的局面。一方面，经济环境发展速度放缓， 投资风险加大，部分宁波外向型商贸企业的倒闭使得写字楼市场越来越严峻；另一方面， 市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚，在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极 力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。从写字楼供应来看，2009 年鄞州南部商务区和东部新城大量项目需要去消化，销售压力非常大。 第五部分 商业篇 一、市场总体供需 2008 年宁波市六区共成交商铺 563 套，成交面积达到 89621 万平方米。 其中成交面积最多的区域是鄞州区，共成