土地估价方法总结计划及学习案例.docxVIP

方法 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本逼近法 路线价法 基准地价系数修正 比较项目 法 建筑成本 主要原则 替代 收益 +地价 =房 成本可及性 替代 替代 地价 评估对象 土地；建筑 土地；建筑 土地；建 建筑物；新开 土地 土地 物；不动产 物；不动产 筑物； 发土地 道路系统 适宜有交易 有交易地 完整且附 适宜有收益 区且地产 设有路线 实例地区的 建筑物或新 已有基准地价和宗 适用范围 的土地或建 有开发、 价，深度修 土地及不动 开发地 地价格修正系数表 筑物 再开发价 正系数表 产估价 值 和条件修 正系数表 1 无类似交 1 对不适 易案例或无 宜建筑或 市场交易时， 1 对无收益 无再开发 难以评估； 2 不动产评估 价值土地 1 不适宜于已 必须考虑所 困难；2 收益 评估困 建成地或已 不适宜于 不适宜于无基准地 限制 有差异的项 数据必须合 难；2房 开发地； 2 成 无路线价 价区域。 目，并加以适 理、准确； 3 价预测难 本不等于价 区域。 当修正； 3 必 还原利率必 以准确； 3 格。 须查证比较 须适当。 开发费用 案例资料的 难以准 准确性。 确。 1地价= 房地价 - 1 建筑价 =重 建筑成本 宗地价 =路 1 依实例地 置成本 -折 宗地价 =基准地价 * 1 未来纯收 -利润利 线价*深度 价格，比较求 旧； 2 新开发 （ 1±∑区域及个别 益还原现值 息；2建 指数*条件 理论基础 评估地价格； 地价 =土地取 因素修正系数） * 批 即为价格； 2 筑价 =房 修正指数 * 2 无理论基 得费 +开发费 租年期系数 * 时间修 有理论基础。 地价 -地 时间修正 础，但实用。 +利润 +利息 + 正系数。 价；3有 系数。 区位修正。 理论基 础。 1 收集适当 1 估价总收 1 估计开 1 确定土地征 1 查定路线 交易实例； 2 发完成后 用拆迁费； 2 价；2查定 益；2 估价总 1 查定基准地价； 2 查证交易条 房地售 确定开发费； 深度指数； 费用；3 计算 查证评估地块条件； 件状况，包括 价；2估 3 确定利润；4 3 查定条件 估价程序 纯收益； 4 选 3 查定各项修正系 价格、支付条 计建筑费 确定利息； 5 指数；4查 定还原率； 5 数； 4 修正出宗地 件、动机及宗 用；3估 计算成本价 定时间修 计算收益价 价。 地条件； 3 实 计各项税 格； 6 位置修 正指数； 5 格。 例交易情况 费；4计 正。 修正出宗 修正； 4 实例 算地价。 地价格。 期日修正； 5 实例区域及 个别因素修 正；6 判定比 较价格。 评估结果与 评估结果与 评估结果与 现实性 市价相近，最 市价稍有偏 接近市价 市价常有偏 接近市价 接近市价 具现实性 差 差 掌握难易 易 难 易 易 易，适于多 易，适于多宗地估价 宗地估价 评估结果 比较价格 收益价格 剩余价格 成本累加价 比较价格 比较价格 格 收益还原法案例 一 评估土地价格 案例 1 某公司于 2000 年 7 月 1 日经政府出让取得一块商业用地，土地面积 5000m2 ，土地出让年限为 2000 年 7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日，共 40 年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为 15000 m2，于 2001 年 7 月 1 日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为 1300 元/ m 2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入 6000 万元，年销售成本及经营成本共 4000 万元，管理费、财务费用为年经营收入的 6%，商品销售税及附加为销售收入的 %，经营利润为年经营收入的 10%，若 2005 年 7 月 1 日同类型建筑物重置价值为 1500 元/ m 2，房屋还原利率为 8%，土地还原利率为 6%，不考虑递增及物价因素， 求该地块于 2005 年7月1日价值。 （注释： 1 该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润； 2 总费用中扣除房屋 年折旧的计算，由于土地终止日期 2040 年 6 月 30 日短于房屋经济寿命到期日 （钢筋混凝土非生产用房经济寿命为 60 年，本例房屋经济寿命到 2061 年 6 月 30 日 止），故折旧年限到土地终止日 2040 年 6 月 30 日止，共 39 年）解： ①年经营收入 =6000 万元②年须扣除总费用： 销售成本及经营成本 =4000 万元；管理费、财务费用 =6000*6%=360 万元； 商品销售税金及附加 =6000*%=510 万元； 房屋年折旧：折旧年限从 2001 年 7 月 1 日至 2040年6月30日共 39年 房屋重置价 =1500*15000=2250 万