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房子产权到期续费，无法可依，有理可据 日前，温州有市民买卖二手住宅无法办理过户手续，原因是土地使用期限届满了；如果要续期，必须缴纳占房价总额三分之一的土地出让金。 该来的问题，一定会来。中国土地制度中的住宅用地使用权期满之后如何办，一直都是一个悬而未决的问题。不过，续交确无法律上的明确依据。 1982年的宪法，一夜之间，悄然无声的完成了城市土地的国有化。之后，在1990年5月，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布并施行，根据该条例，个人与企业可以有偿使用、交易建设用地的使用权，居住用地的出让年限最高为70年。 2007年8月修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权使用年限届满，需申请续期，如出于公益需要收回土地，国家可无偿回收。如果没有公益需求，批准续期的，则应按规定支付土地使用权出让金。也就是说，续期需要申请与批准，即使批准了，也需支付土地出让金。 但仅仅2个月之后，也就是2007年10起施行的《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。相比物权法该条第二款则规定：“非住宅建设用地使用期限届满后的续期，依照法律规定办理”，不难发现，自动二字，指的是无条件续期。实际上，立法者在制定物权法时，对住宅用地续期是否还要缴费的问题，曾有过专门的考虑，最后认为现行立法不适合对住宅用地的续期规定收费事宜。 这就意味着此前的法律对续期如有限制或附加条件，是没有法律效力的。如果全国人大没有新的立法规定收费事宜，任何行政机关的收费行为，都是没有法律依据的。 所以，温州市相关部门对住宅用地收取续期土地出让金的做法，于法无据。但是，公允的说，某种形式的续交，却是一种必然。 这是因为，没有任何法律规定永久出让土地使用权。而且，房地产税也是世界各国较为普遍的一种制度。逐年缴纳的房地产税，70年的总和并不见得比一次性的土地出让金少。当然，在这里得先撇开国外房产税附带的当地免费上学等福利不谈。 如果真要续交，该如何交？ 70年的房屋产权，就像死亡，虽然人人都知道这个事实，但一般而言，并未把它作为一个交易的前提。实际上，在房屋买卖中，70年的产权似乎被忽略了。在现在的房地产市场中，不同的房子的房龄，最多可以差到30年，其价值应该差异很大，但现实中，刨除房屋质量造成的价格差距，新房与旧房在市场上的价格是差不多的。老百姓实际上把房产当做了可以永久无成本的拥有。 无数老百姓的主观意识，就是执政者必须面对的客观现实。换句话说，任何形式的续交土地出让金，都会遭到抵制。更何况，如此次温州相关部门要求按房屋评估价值的三分之一续交，即便按50万的房价，也高达15万元，对很多家庭，续交确有困难。 50年或70年的时间，一个家庭的经济状况可以发生翻天覆地的变化，一个原本购买得起房产的家庭很可能已经变城市贫民。完全按市场价格再次缴纳土地出让金，在高住房自有率的中国，很多人的资产会一夜之间全部归零，甚至让一些无法负担出让金的人直接变为居无定所。交不起，或者不愿意交的人，会面临什么问题？对于这一点，现行法律没有明确规定，但有些法规却有一定的相似之处。 2005年1月1日起施行的《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这一规定的前提是，房屋没有被设定抵押。 不过，“必需的居住房屋”与人们常说的“唯一住房”有很大区别，不可一概而论。 “必需的居住房屋”被限定在“保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准”范围内，一旦超出需求，就可以强制执行。上述规定的第7条明确指出，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。 所以，并不是名下只登记一套住房就不会被法院强制执行。司法实践中，欠债不还住着豪宅、或名下虽只有一套房屋但并未实际入住或是租给他人使用，都会被法院依法强制执行。 2015年5月的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持： (一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的； (二)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的； (三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。 这些规定，简单的说，就是好房子会被强制执行，最多提供5年的廉租房。 值得一提的是，这里