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PAGE PAGE # / 12 房地产项目分析报告 一、项目概况 （一）、开发项目区位条件 威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东 至海埠路，北临大海。 A8、A9 地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、 北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九 龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。 （二）、规划方案 旅游度假区规划总用地面积 140.92 公顷，居住人口 1.59万人，其中 A8、 A9 规划分区总用地 3.61公顷，规划用地 3.18公顷，规划以居住为主，兼容办 公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、 居住心理的要求。规划北部 A8 地块以居住为主，沿大庆路的 A9 地块以商业、 办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为 90860 〃，其中多层住宅6621叱 高层（18层）住宅建筑面积为53682川；商业、公用、办公建筑面积为 11768 川；地下储藏室3749川；地下车库376个，建筑面积15040 〃。建筑密度 20.1%，容积率为 2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接， 体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设 施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。 、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅 3 公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面 积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施 规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 （二）、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、威海市国土资源局发布公告将于 2005年 7月 6日进行国有土地使用权 公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名 参加竞拍。 3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园 较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制 房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市 场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供 应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且 会稳中有升。 2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年 1—5 月份，全国 商品房平均销售价格同比上涨 8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别 上涨 11.3%和 4.1%。 3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使 得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用 地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。（二）、微观环境分析 1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市 委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了 较为宽松的条件。 2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象 和信誉，创立了较强的品牌优势。 A8、A9 规划分区的继续开发，将是大庆及皇 冠等品牌优势的有效利用和发挥。 3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头， A8、A9 规划区 的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业 可持续发展的动力之源。 4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约 500 米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目 提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的 皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的 样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极 的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的 物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和 经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销 售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体 优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开 发，占得了商业先机，创造了条件。 四、市场分析与价格预测 （一）、市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调 查表明，威