房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计 处理.pdfVIP

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1、土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的 通知 》（财税 [2016]43 号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告 》（ 国家税务总局公告 2 016 年第 70 号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后， 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。 适用增值税一般计税 方法的纳税人， 其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额； 适用简易计税方 法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税 =预收款 / （1+11%）* 土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税 =预收款 / （1+5%）* 土地增值税预征率 为方便纳税人， 简化土地增值税预征税款计算， 根据 《国家税务总局关于营改增后土地 增值税若干征管规定的公告 》（国家税务总局公告 2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化 土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的， 可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据 =预收款 - 应预缴增值税税款 如：某房地产开发企业开发 A 项目（开工日期在 2016 年 5 月 1 日后）， 2017 年 7 月销 售普通住宅预收房款 1110 万元，根据当地的规定，土地增值税预征率 2%。则 : 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据 =不含增值税收入 =1110/(1+11%)=1000 万元 预交土地增值税税款 =不含增值税收入 * 土地增值税预征率 =1000*2%=20 万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款 =1110/(1+11%)*3%==30 万元 土地增值税预征的计征依据 =1110-30=1080 万元 预交土地增值税税款 =1080*2%=21.6 万元。 从上述结果来看， 虽然计算简化了些， 但预交的税款比正常计算的方法下要大。 国家税 务总局公告 2016 年第 70 号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”， “可按 照”上述方法进行计算， 但在个别省市， 强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。 3、预交土地增值税的会计处理 沿用上例，该企业预交土地增值税 20 万元，则会计处理如下：