个人理财业务 房地产投资分析 6-2-3房地产投资分析 审核修改.pptxVIP

项目六 配置实物理财产品本单元主讲教师：任新立知识点 房地产投资房地产投资是地产投资和房产投资的总称。在房地产投资中，地产是第一性的，而房产是第二性的。这不仅是因为房产与地产链接在一起，房依地建，地也为房载，是房地不可分离性在物质形态上的反映；而且在法律上还可以同时获得房产的所有权及占用土地的使用权。在经济上，房价也是地价的折射反映。51624房地产投资方式3以旧翻新以租养租以租代购期房投资直接购房投资到拍卖会上选择1.直接购房投资。直接购房投资，也就是投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向户主或房地产开发商购买住房，并适当装修后，或出售或出租以期获取回报。这是一种普遍的投资方式，也是房地产投资者最常用的一种投资方式。如果投资者以贷款的方式购得住房，然后出租，用租金来偿还银行的利息，也就是“以租还贷”。2.期房投资。期房又称预售房，指开发商在楼盘并未完全竣工时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房预售许可证后预先出售的房屋。投资者在购买时，可以用自有资金支付购房款的首付款，然后和开发商一道向银行申请按揭贷款，即银行向开发商支付余款，投资者承诺此贷款的还本付息。期房投资则是购买期房的投资者在房屋还没有完工交付使用时便将购房合同更名转让，赚取差价。对于按揭购买，投资者只需支付一部分房款比例就可以获得房产增值的收益，因此杠杆较高，投资利润较大，但同时由于房屋尚未建成，有较大的投资风险。3.以旧翻新。以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高其附加值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时，应尽可能选择地段好、易租售的旧楼，如学校服务半径、大公司周围的楼房。另外，在装修前，一定要结合地段经营状况及房屋建设结构，确定装修之后楼宇的使用性质和未来购买或租住的人群。4.以租养租。以租养租，就是长期租赁房屋，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取差价。这种操作手法又被称做“二房东”。有些投资人将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产投资，资金严重不足时，这种投资方式比较合适。5.以租代购。以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所拟定的房价将该房出售给租户，所付租金可充抵房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。这种方式发源于广州、上海等经济发达地区，虽然是房地产开发商出售房屋的一种变相方式，但对消费者来说，也不失为一个投资理财的好办法。6.到拍卖会上选择。目前，许多拍卖公司都拍卖各种类型的房产。这类房产一般由法院、资产公司或银行等委托拍卖，基于变现的需要，其价格往往只有市场价格的70%左右，且产权归属明析。行政因素个别因素区域因素经济因素社会因素房地产价格的影响因素（一）社会因素1.人口分布：社会因素最主要的是人口分布状态。某地区人口增加则房地产需求增大，或人口在某地区比较集中，则该地区房地产需求也会增大，该地区房地产价格一般会上升。2.家庭构成状态：传统家庭构成观念的变化对房地产价格也有一定的影响。如现在以父、子、孙这种纵向连结为轴心的大家庭制基本上已没有了，取而代之的是以夫妇为中心的小家庭构成，这样就增加了对于居住单位的需求，特别是在城市，这种需求增加比较明显。3.城市状况：城市的发展会使住宅地的需求提高，地价水平上升；公共设施的建设也会使该地区地价水平上升；教育及社会福利的状态，会影响社会文化水平、生活水准，进而影响房地产价格。4.建筑风格与质量：建筑风格、质量的高级化，使建造的成本增加，房地产价格必然提高（二）行政因素1.土地利用规划及管制：我国有关土地利用的法规很多，主要有土地法、建筑法和城市规划法等，基于这些法规之上的土地利用规划及管制，对房地产价格影响非常大。如随着现在土地被指定为工业区、住宅区、商业区等不同类型，土地价格会发生很大变化。2.土地和建筑物结构、防灾等管制状况：房地产本身必须注意安全，而且还要确保公共的安全，如房地产开发时不允许发生崩塌，建筑物要设防火等，这些规定对房地产价格也产生影响。3.房地产租金及税制：国家对地租、房租的管制，会影响到房地产价格、房地产税收制度，对房地产供求都会发生直接或间接的作用，从而使房地产价格发生波动。4.住宅政策：国家实行何种住宅政策，金融机构与地方公共团体等是否协助土地与住宅的供给，国家对个人住宅建设的管制与援助动向必然会影响房地产价格。（三）经济因素1.储蓄及投资水平：储蓄投资水平的增长，表明中国城镇居民总支出的增长，居民支出中很大部分是花费在住房上的，所以经济增长一定程度上影响到房地产的需求。2.财政与金融情况：财政与金融状况的好坏直接影响房地产价格。经济下滑，会导致银根紧缩，如果这种情况长期持续下去，不但房地产需求会减退，房