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营销策略 成都紫檀项目营销策略 紫檀营销策略报告 市场分析 片区市场简要分析 由于片区内住宅项目主要以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态， 针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切入口。  成都高档住宅市场价格变化情况 □ 成都市主城区房价变化情况 2002—2007 上半年五城区价格分别为：2563 元/平方米、2923 元/平方米、 3242 元/平方米、3775 元/平方米、4084 元/平方米、4501 元/平方米。从 近几年成都市五城区住宅价格走势来看，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋 势，但涨幅时大时小，其中 2005 年的涨幅最大，达 16.44％，2006 年、以 及 2007 年上半年都有所回落。 目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必然的发展，但国 家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从 而使房价的上涨保持一个稳定的态势。 □ 成都主城区 5000 元/平方米以上的高价房市场交易情况 成都主城区 5000 元/平方米以上的高价住宅，在 2007 年上半年中的成交情 单位：元/平方米 况。因主城区的范围，其 5000 元/平方米的产品主要为高层电梯公寓。 2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加， 且其环比增幅也在不断上升。2006 年 5000 元以上的高加价位住宅供应 250.46 万平方米，成交 188.35 万平方米。 这表明成都的住宅市场正在由逐步向 “质”的市场发展，人们对高品质住 宅的需求和接受度正在很快地提升，虽然高品质住宅的价格也相应地很高， 但人们仍愿意为其买单。 可以预见，成都 5000 元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。 □ 城南房价变化情况 □ 从上图可以看出，城南的住宅均价变化较大，城南均价 6300 元/平米，还 比上月增长32.24% ，仅2007 年第一季度就比 2006 年全年上涨了 1195 元/ 平方米，涨幅达 26.8% ，高于成都整体同期涨幅的11 个百分点。说明城南 的房价一直是成都房价的高位地带，是成都房价的风向标。 这与城南良好的区域认知和房地产开发环境是分不开的，城南地价的上升 及城南可开发土地的减少，加速了区域内房价的上涨。实力开发商的入驻 及市场导向的驱动也很好的带动了整个城南片区住宅的发展。 单就 2007 年上半年，城南在售物业分布的地理位置来看，都不能与本案相 抗衡，一定程度上可反应，本案的市场价值将高于现有的城南在售物业。  成都高档电梯物业市场现状 豪宅在成都的概念，从别墅转化为电梯公寓始于世纪城，世纪城的热销， 一定程度上也让豪宅的购买群体进行了一次新的轮回。从市场现有售价在 5000 元/平方米以上的高档电梯公寓来看，多分布于以下几个区域：府南河 沿线区域、人民南路沿线区域、城南棕树-桐梓林区域、外双楠-光华片区。 □ 府南河沿线区域 南河沿线的电梯公寓项目开发量大于府河沿线的电梯公寓项目的开发量， 而电梯公寓项目，特别是高档电梯公寓项目则主要集中在合江亭、九眼桥 附近的区域。 随成都府南河工程的改造完成及城市改造工程的深入，使得改造的区域内 的居住环境得到了大量的提升，就目前府南河沿线的开发情况来看，多为 高档电梯公寓项目，且高档电梯公寓项目的开发多集中在合江亭、九眼桥、 锦江宾馆附近的区域。如雅典国际社区、中海 •格林威治城、粼江峰阁、 世代锦江 1 期等项目，从潜在项目来看，该区域内集中了诸如九龙仓项目、 世代锦江 2 期等品牌开发公司的项目，而这类项目的定位则集中在高档电 梯公寓。 随电梯公寓市场的进一步发展，府南河沿线的区域将成为高档电梯公寓的 密集分布区，而合江亭、九眼桥附近区域的高档电梯公寓项目的开发又将 使该区域成为成都地区电梯公寓项目“豪宅”或“类豪宅”的聚集区域。 □ 城市中心内环区域 该区域是由于旧城改