江苏龙庭置业徐州70号地块项目定位报告前期策划营销策划.docVIP

江苏龙庭置业徐州70号地块项目定位报告2013年前期策划营销策划 2013 年 1 月 21 日 龙庭置业徐州 70 号地块 项目定位报告 谨呈：江苏龙庭置业有限公司 从 2012 年末至 2013 年伊始，我们团队数度来到徐州， 看地、踩盘、调研、访谈、论证方案 … … 这其间，让我们惊叹的，不止是 70 号地块无与争锋的地段，无与伦比的资源， 更是，她在徐州受到的强烈关注！ 无论政府、媒体、业界，还是普通市民，无不知晓并寄予期待。 我们明白， 70 号地块绝非一个单纯的地产项目， 她将成为这座城市的传奇，载入史册！ 如何精心雕琢这块美玉，让她成为流传于世的城市收藏？ 是我们的工作，更是一份责任和使命。 放眼全国，深圳的香蜜湖 1 号、上海的汤臣一品、北京的星河湾，他们在收获利润的同时，成就标杆、承载人文、代言精神、释放无限影响力。 不负湖山，不负彭城 龙庭置业，同样为缔造传奇而来！ 处于城市黄金节点位置，既享受城市醇熟配套，又拥有绝版山水景观资源，为主城绝版地块的 70 号地块，打造高端产品是众望所归，然而： 1 、符合徐州市场需求的高端产品为哪般？ 2 、容积率 1.3 如何确保高端纯粹性？ 3 、地块限高以及其它不利条件下产品如何规划？ 4 、商业与住宅如何平衡？ 我们主要围绕以上问题展开研究 —— 本体 市场 竞争 客群 第一部分：基 础 研 究 第二部分：项目定位及产品发展建议 定位策略 产品发展建议 思维导图 本体解读 1 城市解读 2 I 、基础 研究 gt;gt;gt;gt; 市场解读 3 竞争解读 4 客群解读 5 本案 本地块 项目区位： 项目位于主城区所在的泉山区，北侧为徐州最有名的云龙公园，南侧为著名景区云龙湖和云龙山。项目距云龙湖岸不到 500 米，与云龙公园一街之隔，距市中心约 1.5 公里， 区位条件绝佳，占据稀缺城市配套及自然景观资源。 市中心 本地块即为徐州市传说中的 金三角 地块。 道路交通： 项目周边 道路通达性极好 ，四周均有道路可进入地块，地块半径 500 米范围内拥有 6 个公交车站台， 18 条公交线路 ，公交线路已基本覆盖全市， 交通十分便利 。 和平路 云龙山隧道站 体育场西站 云龙公园西站 云龙公园站 云龙山站 中医院站 苏堤路 无名小路 中山南路 湖北路 湖北路 四至资源： 项目周边 资源丰富，依山傍水 ，同时也不乏休闲娱乐生活配套，是城市中难得的 闹中取静之地 。 本案 云龙公园： 徐州著名公园，面积 361 亩 , 其中水面面积 180 亩 云龙山： 苏北名山，是徐州市内重要的风景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。 云龙湖： 位于徐州城区西南部，是云龙风景区主要景区， 1984 年被江苏省政府批准为省级风景名胜区。 市民广场： 云龙畔市民休闲广场，当地较为有名的滨湖新天地位于其中，涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题，集休闲娱乐、特色酒吧、商务休闲、中外特色料理等于一体。 云龙湖 云龙山 云龙公园 滨湖新天地 周边配套： 项目周边 半径 2 公里以内各种商业、教育、医疗配套一应俱全 ，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便， 整体配套资源条件极为优越。 项目指标： 项目 总用地约 10 万㎡ ， 容积率小于 1.3 ，为商住用地， 商业体量不低于总建筑面积的 15% ，楼面地价大于 10090.36 元 /㎡ ，是徐州市的 单价地王 。 地块现状： 地块内部已拆迁完毕， 内部土地整体较为平整，基地目前已经具备了基本的开工条件。地块南侧内部有高压线，西南角有移动基站，此为不利因素。 高压线 移动基站 基地条件： 地块地势平整，内部无建筑物，已经具备了开工条件。但地块南侧内部有高压线，西南角有移动基站，这是不利因素。 区位条件： 地处主城区内部，周边景区环绕，距市中心不到 5 分钟车程，区位条件十分优越。 自然景观： 依山傍水，北侧是著名的云龙公园，南侧是省级名胜风景区云龙湖和云龙山，自然景观条件极佳。 交通情况： 项目周边道路通达性良好，四周均有道路可进入地块，半径 500 米范围内拥有 6 个公交车站台， 18 条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。 配套资源： 项目周边半径 2 公里以内各种配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。 人文资源： 本案周边教育资源丰富，不乏名校。 区位形象： 本区域具有极高的认知度，可说人人皆知，整体区位形象优秀。 区域规划： 本案所在区域是城市重点打造的休闲商业区 , 后期大型商业综合体华夏广场的建成必将进一步提高区域价值。 综合评价： 项目 地理位置优越，拥有极高的区域认知度， 本案既能享受城市生活带来的所有配套，又拥有无与伦比的自然景观资源，是 市区内不可复制的风水宝地。 区位 资源