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（战略管理）北京王辛庄地块前期策略初步沟 通建议 版权声明： 本文仅供客户内部参考，版权归赢嘉联行房地产经纪有限公司所有 王 辛 庄 地 块 前 期 策 略 初 步 沟 通 建 议 [2009-7-7] 谨呈：北京腾龙嘉华房地产开发有限公司 项目 定位 市场解读 发展方向 核心思路 项目审视 建筑风格 营销推广 竞争分析 产品定位 价格策略 客户剖析 规划建 销售方式 定位 营销 思考 推广 首先让我们来了解一下目前的市场状况…… 市场解读 平谷区域住宅市场供需不平衡，市场供需结构自 07 年以来逐渐发生变化，新旧项目交接断层，购买需求 被压抑。 市场解读 1.政策回顾 ① 08 年 10 月银行出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度》 主要内容：将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20% 。 ② 08 年 12 月国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 主要内容：对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可 比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 ③ 09 年 1 月北京建委出台《关于贯彻国办发〔2008〕131 号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见 》 主要内容：将现行个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过 2 年（含 2 年）转让免征营业税；将个人购买普通住房 不足 2 年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 ④ 08 年 12 月，国务院办公室发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》 主要内容：支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持， 开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。 ⑤ 09 年 5 月 商品房开发资本金大限松动 房贷风险总体可控 主要内容：国务院总理温家宝 4 月 29 日主持召开国务院常务会议，决定调整11 类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房，具体 调整比例尚未公布。这是 2004 年以来，房地产开发商项目资本金比例（自有资金比例）35%的“大限”首次出现松动。 为应对金融危机对中国经济的影响，08 年以来政府放宽调控，刺激经济增长，对楼市复苏产生积极效应 2.房地产运营简析 6 月 15-6 月 21 日北京商品住宅成交量、价齐升，成交面积和套数分别上涨15.25%和 6.24% ，成交均价13412 元/平方米，涨幅 4.95% 。期 房商品住宅新增供应 1860 套。 　　成交量 　　据北京房地产管理交易网数据显示，6 月 15 日-6 月 2