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（招标投标）北京东三环住宅 项目投标书 北京东三环住宅项目投标书 前 言 本投标书由项目分析、项目市场定位、项目预期、价格控制、营销策略、合作方式六 大部分组成。其中项目分析部分从项目硬件条件、区域状况、竞争项目等多个方面进行 了较为详尽地论述，旨在为标书后面部分的项目定位、价格预期及营销推广策略提供相 应的数据支持。通过对项目硬件和其所处区域的分析，即可明确其合理的市场定位和产 品卖点，并找出项目的目标客户。而后透过同区域内相似物业的调查研究，提出合理的 价格预期和销售周期控制。根据确定的预期价格及销售周期，我们在后文中的营销推广 策略部分提出了实施建议和不同销售期的推广重点。 第一部分：项目分析 一、 条件分析 1 、位置及四至 项目位于燕莎商圈，座落于小亮马桥东方东路 1 号。东面正对即将兴建的第三使馆 区，南距希尔顿饭店200 米，距燕莎购物中心约 1000 米；西距东三环北路约 200 米，距 幸福大厦、发展大厦、京信大厦等高级写字楼约 1500 米；北临现代盛世大厦、国航大厦， 距机场辅路约 130 米。交通便捷，距机场高速仅 500 米左右。 2 、地块分析 项目被小亮马桥路所围，是不规则的四边形，近似扇面形状。项目占地 1.07 公顷， 规模较小。公寓由一幢独立塔楼和一幢塔板联体楼组成，经由实地考察，整个项目除去 两幢公寓楼及一室外泳池所用土地面积，剩余用地面积很小，考虑到地下车库进出口的 设置和日后车辆在项目内能够行驶顺畅，项目不可能做大面积绿化和景观设计。 3 、主要技术指标分析 塔楼 32 层 99.5 米高，板楼塔部 32 层、板部 26 层，所以项目属于超高层建筑，5.586 的容积率如果作为单纯居住性质的公寓是偏高的。 4 、户型分析 （1） 户型配比 项目共计 293 户，其中塔楼 108 户，塔板联体楼 185 户，共 25 种户型。其中二居、 三居、四居、五居的分配比例如下表所示： 项目整体户型配比表 类型 户型建筑面积 户数 比例 二居 137.55㎡——143.03㎡ 51 约 17.4% 三居 151.02㎡——206.44㎡ 234 约 79.9% 240.14㎡ 1 约 0.35% 平层 199.81㎡——248.03㎡ 3 约 1% 四居 跃层 342.96㎡——362.61㎡ 3 约 1% 五居（跃层） 342.99㎡ 1 约 0.35% 塔楼户型配比表 类型 户型建筑面积 户数 比例 二居 137.55㎡——143.03㎡ 51 约 47% 三居 169㎡——240.14㎡ 52 约 48% 平层 199.81㎡——248.04㎡ 3 约 3% 四居 跃层 357.54㎡——362.61㎡ 2 约 2% 塔板联体楼户型配比表 类型 户型建筑面积 户数 比例 三居 151.03㎡——193.02㎡ 183 约 99% 四居（跃层） 342.96㎡ 1 约 0.5% 五居（跃层）