中原地产-塘厦项目定位方案0831.pptVIP

09年下半年市场存量 09年下半年潜在上市量 塘厦市场分析结论 塘厦在售洋房客户构成 塘厦在售洋房客户构成 收入与影响因素的敏感点 塘厦镇商业分布 塘厦镇主要在营商业面积规模 塘厦商业市场分析 塘厦零售市场——集中式商业业态构成 塘厦零售市场——商业街商铺业态构成 塘厦零售市场——发展状况分析 塘厦专业市场——专业市场业态 个案分析——光辉家居建材城 塘厦专业市场——发展状况分析 塘厦镇存在较多家具、建材、装饰材料等专业市场，已经形成一定规模，具规模效应。 光辉装饰材料城成功招商（将近100%），充分表明建材家居类商户对本片区的地理位置和经营前景比较认可，使本项目所面对的家具、家居品牌商户资源非常丰富。 现有建材家居类商户经营档次较低，多为建材超市和开放式商铺经营，形象和档次不高，不利于引入中高档商家，导致市场存在发展中档偏高的家居、家具、壁橱柜等行业独立商铺式形象店的空间 塘厦镇商业市场总体发展状况结论 市场分析结论 塘厦主要街区租金水平分析 地块四至 经济指标 经济指标 经济指标 周边配套分析 项目优SWOT分析 客户定位 物业属性定位 指标调整建议 调整后住宅户型配比 预期售价 定价方法：市场比较法 预期售价 预期售价 预期售价 预期售价 整体收益 成本费用 损 益 表 业态：服装占39%，鞋业、皮具占13%，餐11%。 特点：历史悠久、人流量大；面宽3-6米，进深8-10米。 月租金：150-200元/㎡区间 塘新街租金： 150-200元/ ㎡ 沿河路：约50㎡，转让费 3.5万，月租金约：35元/ ㎡ 塘厦大道：面积1500 ㎡ 一楼月租金约：50元/ ㎡ 二楼月租金约：28元/ ㎡ 塘厦大道顺延及沿河路段：以五金业态为主 一楼租金水平主要集中在30-50元/㎡之间 塘厦主要街区租金水平分析 塘厦大道北段： 40-50元/ ㎡ 沿河路段： 30-40元/ ㎡ 花园新街：面积约150㎡ 月租金100元/ ㎡ 花园新街北段： 面积50㎡月租金50元/ ㎡ 花园新街和塘新街：靠近塘厦广场至天和百货路段租金最高约100-120元/㎡，其余租金约在50-70元/㎡ 塘厦主要街区租金水平分析 花园新街北段： 50-70元/ ㎡ 花园新街南段： 100-120元/ ㎡ 衣之恋:15㎡月租金233元/ ㎡ 依言坊:15㎡ 转手费5.3万,带货5.5万 月租金160元/ ㎡ 伊甸园:15㎡ 月租金213元/ ㎡ 超市 塘厦天和百货首层商铺租金水平分析 二楼: 业态:食品(副食) 、服装 面积:3000㎡ 非凡1+1(2012号):38.6㎡ 转让金7万,带货7.3万(其中押金4.8万) 月租金62元/ ㎡ 塘厦天和百货二层商铺租金水平分析 首层 超市+临街商铺 开间9.3m,进深21m 招租面积:2455.5㎡ 租金:60-80元/㎡ 已引进麦当劳与中信银行 塘厦东港城首层商铺租金水平分析 二层 超市+独立商铺 开间9.3m,进深21m 招租面积:2723.7㎡ 租金:40-50元/㎡ 已引进麦韩国料理与中信银行 塘厦东港城二层商铺租金水平分析 三层 超市+独立商铺 开间9.3m,进深15.5m 招租面积:1506.3㎡ 租金:30-40元/㎡ 已引进友邦保险、信诚保险及瑜珈馆 塘厦东港城三层商铺租金水平分析 东港城首至三层总体商铺出租率约为50%-60%，经营状况不佳 / / 100-120 花园新街南段 30-40 40-50 60-80 东港城 60-80 150-250 天和百货 / / 30左右 / 二层租金 / 50-70 花园新街北段 / 30-40 塘厦大道南段 沿河路 / 40-50 塘厦大道北段 / 150-200 塘新街 三层租金 首层租金 调查对象 市场租金价格统计： 市场租金回顾结论 主要参考对象 5000至7000 20-30 四层商铺 7000至9000 30-40 三层商铺 9000至12000 40-50 二层商铺 12000至15000 50-60 首层内铺 17000至20000 70-80 首层临街商铺 以5%回报预测的售价均价 租金单价辐度 项目分区 项目市场租售价格辐度如下表所示： 市场回顾分析结论 Guidelines 2 项目价值分析体系 二 地块 东面：工厂 北面：工厂 西面：工厂 南面：迎宾大道 本项目地块干净、平整、规则，临工业区，外部景观相对缺乏。 南面为迎宾大道，交通便利，路段繁华。 固定指标 占地：48280.04 建面：144879.83 容积率：≤3.0 限高：100m 规划要求：住宅建筑面积＞商业建筑面积 原指标配置 地下：632 地上：380 车位配置 656 总户数 38% 绿化覆盖率 29.05% 建筑密度 2.49 容积率 14024.95