市调报告20120615_山西长治君临国际街区项目发展报告(市场篇)2.ppt

;*;Part 3;*;大环境：房地产发展滞后于城市建设的水平，房地产还处于初级发展阶段，市场不规范（小产权房众多），未来发展具有较大空间;大环境：近年来商品房销售呈上升态势，但市域商品房市场成交量仅为144万㎡，个盘成交量有限，年消化量多在5万㎡以下;市场格局：项目隶属长治县，但毗邻市区，受到来自三个圈层的市场竞争;;城内板块：传统老城核心，商业聚集，生活、教育配套完善，认知度最高，后续供应量小;城内板块：楼盘规模小，产品水平一般，以高层、小高层电梯洋房为主，由于价格高企客户外流特征明显;城东板块：毗邻老顶山国家森林公园，目前城市形象最好，居住环境佳，物业类型相对丰富，向东发展受到限制，后续供应量少;城东板块：楼盘规模中等，水平、档次全市最高，高层、小高层电梯洋房为主，个盘（现楼）单价最高可达8700元/㎡;城西板块：汽车物流、民族民族装饰产业支撑区域发展，生活配套不足，居住氛围不佳，个盘拉动区域市场，后续供应有限;城西板块：颐龙湾大盘引领区域市场，小高层、高层电梯洋房为主，客户来源相对有限;城北板块：城市发展主方向，未来城市属性突出，房地产发展潜力大，目前以城市功能配套为主，生活配套有待完善;城北板块：楼盘规模小，水平、档次不高，供应量少，均价水平目前落后于其他三大板块 ;融城板块：市县融合前沿阵地，未来城市属性可期，工业集聚将带来大量产业人口，支撑房地产发展，预计1-2年内将成为全市热点;县城板块：市场较为初级，楼盘规模小，水平、档次不高，多层、小高层为主，相对市区价格洼地凸显，客户以长治县本地客户为主;;;;;*;竞争市场的确定：选取各板块在售标杆项目;;;供求特征;产品特征;配套特征;园林特征;物业管理;客户特征;竞争市场小结：透过竞争看项目的发展机会;*;*;*;*;*;*; ;*;*;*;在售项目后续供应：在售项目后续供应共计约有135万㎡，主要集中在少数规模较大的楼盘中（城上城、颐龙湾等）;土地后续供应：2010-2012年，长治市和长治县土地供应合计约193万平米;新增项目后续供应：长治市合计约920万㎡货量；长治县合计约2000亩（用地）后续供应;*;;一类客户特征：市区外溢（首置）自住客户为主，兼顾投资保值，看重区域发展前景和价格优势;一类客户特征：头脑精明，对总价敏感，需求的物业以性价比高、总价控制的实用户型为主;二类客户特征：长治等周边县镇客户，资金实力相对较强，可分为高端客户和中高端客户，有置业自用需求，可引导性较强;二类客户特征：以小高层和高层电梯洋房为主，多选择舒适性产品，可承受总价在50-80万元之间，但可进一步引导需求;三类客户特征：集中为园区企业员工，可再细分中高端与中端客户，置业自住需求较强烈，但近期数量有限，中远期可引导增加;三类客户特征：中端客户需求80-120㎡户型；中高端需求舒适户型，对产品及配套有一定要求;*;长治酒店物业市场分析;近年长治旅游产业发展迅速，各项指标不断创新高，旅游产业逐渐成型，为酒店业的发展创造了良好的市场环境;长治旅游产业的发展带动酒店业发展，目前长治的酒店行业已形成一定的发展规模，酒店行业发展形势呈现不断向上态势;长治的星级酒店主要集中在长治市区，依托商务发展的特征较明显，长治县目前尚无五星级酒店，存在一定的市场发展空间;酒店规模普遍偏小，整体的开房率约50%左右，在同类级别城市相对较好，其中四星、五星级酒店开房率保持在50%以上，前景看好;商务、会议、公务接待客户是高星级酒店重要客源，而高端消费游客住店首选五星级酒店，外来游客同样首选高星级酒店;长治写字楼物业市场分析;市场总格局：住改商办公是主流，专业写字楼市场未形成，办公氛围仍需较长时间形成;案例分析：中央商务大厦——目前长治标志性5A级专业写字楼，凭借良好的区位和形象档次，将吸纳众多企业进驻;企业对专业写字楼需求有限，需求面积一般较小，现有物业基本满足市场需求;项目区域非长治市未来商务中心，且项目周边已规划太行CBD国际中心（总建20万平米）作为工业园区的集中商务配套，将能满足区域办公的需求;公寓物业市场分析;公寓分类及特点;成熟市场经验分析：长治公寓市场当前处于发展初级阶段，物业服务提供处于空白，未来提供服务的商务公寓将是发展趋势;商业物业市场分析;;;长治市现有商业呈现沿英雄中路、东西大街形成的中心城区单核发展格局，辐射全市及周边县市;八一广场商圈：首家百货带动发展，交通条件良好，人流较旺，中端消费为主，经营状况较好，因硬件因素商圈升级发展前景受限;英雄台商圈：城市商业发源地、集聚地，中小规模百货扎堆，持续升级扩张；辐射范围广，客源丰富，餐饮娱乐业态吸引广泛客流;英雄台商圈：传统百货和新兴的类购物中心并存，经营状况两极分化，新兴的类购物中心受到追捧，未来具有一定升级发展空间;城隍