必威体育精装版土地增值税政解读.pptVIP

* 返回 三级指标 考核方式 评分标准 评价和责任单位 土地增值税完成清算比例达90% 实地检查 土地增值税完成清算比例=完成清算项目÷应清算项目×100%。完成清算项目：以主管地税机关出具审核结果书面通知为准；应清算项目：符合苏地税发[2009]72号第九条规定的，且主管地税机关于2010年6月1日前已受理的项目。每下降2%扣1分；每上升2%，加1分。 财产行为 税处 * 与转让房地产有关税金的审核要点 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，则在计算时不可再次扣除。 * 与转让房地产有关税金的审核要点 转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。江苏省开征的“地方教育附加”可比照扣除。 享受减免税金的部分不可视为已缴税金在清算时予以扣除。 * 第五节 加计扣除 * 加计扣除政策规定及审核 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施（房地产开发成本）规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 在实际审核过程中，应严格按照相关规定确定可以加计扣除的基数。 * 案例分析 某房地产开发公司，2009年发生以下业务： （1）1月通过竞拍取得市区一处土地，支付土地出让金6 000万元，缴纳相税费240万元； （2）以上述土地开发建设普通住宅和写字楼各一栋，占地面积各为1/2； （3）住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元； （4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额； （5）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15 000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。 * 解： （1）转让房地产收入:15000万元 ★将写字楼作价与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险的行为，实质上是出租行为，不征收土地增值税的，不确认收入，也不扣除相应的成本和费用；与住宅配套的会所产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除，但不确认收入。 （2）应扣除的土地使用权的金额＝（6000+240）×1/2＝6240×1/2＝3120（万元）  （3）应扣除的开发成本＝3000（万元） （4）应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-40）+（3000+3120）×5％+（3000+3120）×20%=1790（万元） （5）应扣除的税金＝15000×5％＝750（万元） （6）增值额＝15000-（3120+3000+1790+750）＝15000-8660＝6340（万元） 增值率＝6340÷8660×100％＝73.21％，适用40％的税率应纳土地增值税＝6340×40％-8660×5%＝2536-433=2103（万元） * 扣除费用审核基本要求 （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的， 或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。 （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 * 第四部分 其他方面的政策规定 * 土地增值税核定征收政策规定 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 *