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高新工业园区发展中土地利用若干问题的探讨 摘要 改革开放三十多年来，我国的园区经济得到了迅猛发展，并在国民经济中起着不可替代作用。工业园区可以把土地、劳动力、服务等优势集聚在一起，形成规模，产生集聚效应和辐射效应，成为加速本地工业化进程的有效途径。据统计，仅54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985亿元，占全国国内生产总值的4.27%。由于工业园区不仅成为各地的经济增长极，而且在推进工业化和城市化进程中起着积极的作用。因此各地政府都会划出些成片地块来引领当地经济发展，根据产业功能、规模及政策的不同，这些区域往往冠以不同的名字：开发区、工业园、科技园、软件园、物流园等各种产业园区。随着城市经济的发展，各地掀起了开发区热，有些开发区不仅是一个工业区，而且承担着城市新区的职能，甚至成为城市新的CBD，它的功能不再是简单的工业再生产场所、工厂聚集地，而是一个城市再生。 关键词：工业园区 土地利用 无序扩张 集约化利用 一、工业园区土地利用特点 我国的工业园区是在经济转轨、市场经济不够成熟的背景下产生的，带有较浓的政府行政色彩。土地作为工业园区实现经济效益的生产要素之一，扮演着经济效益和行政行为的双重角色。 1、用地以新增建设用地为主，旧城改造用地为辅 由于旧城改造成本高，土地权属复杂，效率低，用地规模小，连片开发度差，且随着城市“退二进三”的产业发展的布局思路的实施，因此，大多数工业园区选址都独立城区开发，距母城30—50KM左右。这些开发区的各种市政设施及配套都要新建，包括水电、煤气、通讯、道路、排污等相关的市政及生活配套设施，为了使开发区与主城区的联系，通常会修建高速公路或快速干道。这些开发区的建设用地大多是占用农用地，然后通过征用把集体土地转为国有土地，土地统归开发区管委会管理。也有的开发区依托老城区，充分利用原有的各种基础设施，这类开发区通常是一些高新开发区，如深圳高新科技园、武汉经济技术开发区。 各地开发区的建设大多是选择类似城市新区或新兴工业基地的建设方式，是一种外延式的扩张，是城市空间产业布局表现。 2、用地由政府开发整理，向企业提供熟地 开发区一般都成立负责基础设施建设和土地整理的开发公司。管委会将征用的土地，承包给开发公司进行基础设施建设，实行土地“三通一平”或“七通一平”，把生地变为熟地，然后由管委会把土地出让给企业。　　 3、土地廉价作为各地开发区招商引资的优惠政策 开发区开发过滥，导致各地开发区的恶性竞争，为了招商引资，各地开发区使出浑身解数，不惜突破国家土地、税收法规及相关政策。各地不断推出低地价、低税收等各种优惠政策，有的地方甚至免地价，最终导致国有土地资产大量流失。 二、 工业园区土地利用存在的问题 1、 滥圈地，画地为牢 据统计，在未进行专项治理整顿之前，全国己有各类开发区6866家，其中，经国务院批准的只有232家，省级批准的1019家，地方政府自办的开发区占到81.8%。大多数地方不切实际情况和条件，打着“高起点、高规格、高水准”的开发理念，找到几个项目就大肆圈地，把这棵梧桐树筑得越大越好，到时树是枝繁叶茂了，却很少金凤凰来落巢，最后弄得劳民伤财。 珠江三角洲工业区用地失控，土地市场供大于求。“栽下梧桐树，未必引得金凤凰”，土地从“五通一平”到“六通一平”，大量占用良田，开发的土地却没有卖出去，出现“遍地横野”，镇镇“冒烟”，村村“点火”，圈而未用，批而未建，开而未发，目前珠三角闲置的存量建设用地达47万亩。早在1996年，东莞市区批而未建的土地面积达21.75km2，是当时建成区面积(40.36km2)的53.89％，2003年，东莞市经广东省确认的违法用地达15000公顷。开发区用地无序扩张的严重后果是耕地锐减，1996-2002年间，珠三角每年消耗173平方公里，每年减少221平方公里耕地。 2、 土地利用效率普遍低下 工业用地粗放型利用，投入产出率低，已是对各地开发区土地利用现状的普遍共识。据了解，即使在被称为苏州“集约用地典范”的昆山出口加工区，共计2.86平方公里，首期1.86平方公里，目前吸引总投资8.2亿美元，平均投资为55.3万美元/