第二节国有出让土地使用权转让（二级市场）.docVIP

第二节 国有出让土地使用权转让（二级市场） 审批工作规则 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利和义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其土地使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府采取必要的措施。以出让方式取得土地使用权的，在转让国有土地使用时，应符合以下条件： 按照出让合同已经支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。 而下列土地不得转让： 以出让方式取得土地使用权的，不符合上述条件的； 司法机关和行政机关依法裁定、确定查封或者以其他方式限制房地产权的； 依法收回土地使用权的； 权属有争议的； 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 未依法登记领取的权属证书的； 法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。 国有土地使用权转让（二级市场）审批工作流程 收件，登记 会同勘测、评估、地籍等有关部门现场踏勘 审核资料、提出方案 报局领导批准 受让人按照标准交纳手续费后，签发土地使用权转让证 立卷，归档 国有土地使用权转让审批工作一般流程： 一、收件，登记。由申请人提供所有办理资料，工作人员向领导申请，予以登记，申请所需资料如下： 土地使用权转让申请（受让方提出申请，说明转让人身份）； 转让方的土地使用权证及房屋所有权证； 原土地使用权出让合同及缴纳出让金凭证； 土地使用权转让协议（以协议的形式出具双方合同，提供双方法人签字及公章）； 平面布置图及航侧图； 涉及新建设项目的按建设用地报送资料，土地开发利用情况（或建设情况），转让价格申请； 土地评估报告及备案表； 土地增值税完税证明； 其他资料。 二、会同勘测、评估、地籍等有关部门现场踏勘。交易所接件后，会同勘测、评估、地籍等相关部门统一到现场踏勘，核实了解该宗地的权属，指明转让土地地界。+ 三、审核资料，提出方案。土地使用权出让方案应包括地块位置、面积、界限、用途、出让年限、规划设计等要求，标定地价、出让方式等内容。资料齐备后，填写《国有土地使用权转让办事卡》（见表８），其中包括出让方、受让方、土地位置、土地面积、总地价、单位地价、承办人意见等内容。 四、报局领导批准。 五、受让人按照标准交纳手续费后，签发土地使用权转让证（见表９），其中包括转让人、出让人、坐落、面积、用途、转让价格、评估地价等内容。 六、立卷，归档。 第三节 国有土地使用权抵押贷款审批工作规则 随着土地使用制度改革的逐步深入和市场经济的不断完善，以土地使用权作为固定资产办理抵押贷款的方式越来越普遍。以出让方式取得的土地使用权可向银行申请抵押贷款，土地使用权抵押时，其地上建筑物及其附着物随之抵押。以划拨方式取得土地使用权的，抵押人须补办土地出让手续，签订土地出让合同，并按规定向政府补交土地出让金，出让金可一次性交纳，也可分期交纳，还可以从处理抵押土地使用权的收入中补交。出让金暂按宗地标定地价的40%交纳。 下列土地使用权不得抵押： 医院、学校等公益事业用地及市政道路、公园、绿地等公共设施用地； 应履行法定登记手续而未登记的； 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权有争议的； 同一宗地有两个以上使用者的，其土地使用权的抵押应征得所有使用者的书面同意，同一宗地不得重复抵押。 国有出让土地使用权抵押贷款审批工作流程 收件，登记 会同勘测、评估、地籍等有关部门现场踏勘 审批资料，提出方案 报局领导审批 受让人按照标准交纳手续费后，签发土地使用权抵押批准书 立卷，归档 国有出让土地使用权抵押贷款审批一般程序： （一）、收件，登记。抵押人应首先持国有土地使用证、地上建筑物及其他附着物合法证明、土地出让或转让合同等相关资料，向地产交易管理所提出申请。申请资料包括： 土地使用权抵押申请； 抵押人与抵押权人签定的抵押合同和贷款合同，以及抵押物清单； 土地使用权证书复印件； 房屋所有权证书复印件； 出让合同复印件； 航测图； 上级主管部门意见； 土地评估报告及备案表； 其他资料。 （二）、会同勘测、评估、地籍等有关部门现场踏勘。经审查符合抵押条件的，由抵押人委托具有评估资格的中介机构对抵押地块进行评估，出具地价评估报告书，地价评估报告书经相应的土地管理部门批准后生效。 （三）、审批资料，提出方案，填写《国有出让土地使用