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第八章 个人房地产投资 如果你手里有100万元的资产，你会考虑投资什么呢?是创业开拓投资，是存在银行安稳的过着舒适简单的生活，还是投资各种理财产品呢?这是很多百万资产人士的苦恼。投资不动产——房地产是目前许多理财人士所青睐的选择。 本章将就个人进行房地产投资问题进行详细论述。通过本章的学习，应了解房地产投资的相关概念、房地产投资的决策过程以及房地产投资风险的类型和控制策略；知道影响房地产价格的因素，能够通过分析各种影响因素把握房地产价格基本走向；掌握房地产的估价方法，会作买房支付能力的简单评价；会应用适当的方法对房地产进行估价和预测未来投资收益；能够制定房地产投资的风险控制策略，在最大限度内使自己的投资保值增值。 第一节房地产投资的基本知识 一、房地产的内涵 房地产是指房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 　 (一)房地产的特征 　 房地产与其他经济物品或财产相比，具有不同的特征，主要表现为： 1．不可移动性。房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。构成某一房地产的土地的位置显然是不可能移动的，而移动建筑物特别是长距离移动，通常情况下也是不切实际的。因此，不可能像其他商品那样，通过运输来供给一个地区的房地产需求，或调剂不同地区之间余缺。不可移动性使得区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。 2．耐用(耗)性。土地具有不可毁灭性，在正常使用条件下可以永久使用；房屋一经建成，也可以使用至少数十年。可以说房地产是最具有耐耗性的物品。当然，也许会发生地震、山崩、火灾等自然或人为灾害，可能使得某一宗土地消失孵但这些仅仅是偶然事件。 3．异质性。两宗房地产可能由于位置不同、建筑面积不等、建筑风格差异、新旧程度不同、产权性质不同等原因而不同。在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产，即使它们可能在外形上一模一样，但也肯定存在朝向、层位等方面的差异。但是不可否认的是不同房地产之间存在市场可替代性。 4．高价值性。无论从个人家庭还是从一个国家来看，房地产价值都高于一般商品或财产的价值。在市场经济条件下，一套面积、位置适中的住房的合理价格，大约是一个中等家庭年收入的3～6倍，即使发达国家的大多数家庭，也要靠长期贷款来购买住房。到目前为止，房地产仍然是普通家庭中价值比重最大的财产，如法国现代家庭的财产价值中，房地产价值所占比例仍高达62．5％。①在1919年美国的城市房地产总价值占国内物质财富总额的30．8％，城乡不动产总价值占国内物质财富总额的51．9％，不过这一比例在1909～1919年期间有下降趋势。②在1990年美国不动产总价值大约为8．8万亿美元，占国内物质总财富的56％。 5．供给有限性。虽然房屋可以建造、高楼大厦可以高耸入云，但是可供建筑房屋的土地面积是有限的。 6．投资与消费双重性。房地产既可以用于居住、使用，产生消费性，也可以用于投资以达到保值、增值的目的。④几个世纪以来，房地产一直是一种有吸引力的、令人欣赏的投资对象。房地产的投资性和消费性不易区分，在房地产价格长期上涨的情况下，常被视为投资工具，反之则更具有消费性。房地产不可能像其他物品一样被窃取，因而还是一种相对安全的投资品。 7．房地产实体构成的二元性。房地产实体是由纯自然土地、土地中人类劳动的结果、 房屋建筑物构成，因而它是由非劳动产品和劳动产品构成的。 (二)房地产类型 房地产按照用途，可以划分为以下几类，对将用于以下用途房地产开发的土地，可以分别归属于不同用途房地产： 1．居住类房地产。是指专供人们生活居住的房地产。包括普通住宅、高级公寓、别墅等。 2．商业类房地产。是指用于商业经营活动的房地产。包括写字楼、商店、旅馆及酒店等。写字楼可以按照规模大小、内部装修及服务设施档次等因素分为普通写字楼和高档写字楼；商店可以分为专卖店、商场、批发商店、超级市场、购物中心、地下商业街、展览中心等；旅馆及酒店可以分为宾馆、饭店、酒店、招待所、会务中心等。 3．休闲类房地产。是指娱乐、健身类活动用房地产。包括体育馆、娱乐中心等。 4．公共事业类房地产。是指文教卫生、行政、社会福利、交通邮政等用途房地产。包括校舍、教堂、医院、博物馆、公园及风景区管理用建筑物、政府办公楼、养老院、客货运站点及邮局用建筑物等。 5．工业类房地产。是指生产活动用房地产。包括生产用工业厂房、仓库等。 (三)如何描述房地产 对一宗房地产，主要从以下几个方面进行描述： 1．位置(坐落)、四至、形状。是指房地产所处的区域和具体地点。位置(坐落)可以按国家、地区、城市、邻