土地增值税政策解析.pptVIP

未支付的质量保证金如何处理 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 售楼部、样板房的装修费用列支 分两种情况处理： 第一种情况，售楼部、样板房在项目范围内，并对外出售，产生销售收入。 第二种情况，售楼部、样板房不在项目范围内，或售楼部、样板房未对外销售产生收入。 公共配套设施成本扣除 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 车库的处理 1、对外销售的车库 2、业主共有的车库 3、开发商自留的车库 　　 精装房的成本扣除 1、销售收入中含有装修款项： 2、销售收入中未包含装修款项： 行政性罚款的处理 房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。 税收优惠 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20% 的，应对其全部增值额计税。 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3、个人转让住房的税收优惠 从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 税收优惠 4、关于合作建房的征免税问题　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。5、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 谢 谢！ 投资入股的土地成本扣除 2、非房地产开发企业将房地产（土地）投资入股非房地产开发企业。 暂免征收土地增值税。 投资入股的土地成本扣除 3、非房地产开发企业A将房地产投资入股非房地产开发企业B，B进而将此项房地产投资入股房地产开发企业C。 在A将房地产投资入股非房地产开发企业B时，A适用土地增值税暂免征收规定。B在获取房地产后，入账可能为投资合同约定的评估值。在B转让给C的过程中，B需缴纳土地增值税。B所转让房地产成本应为A企业此项房地产取得时成本，而非B取得时的成本。 投资入股的土地成本扣除 案例 A企业2005年10月将其名下的土地投资到B企业，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，B企业以2000万元作为土地成本入帐。2007年B企业将该土地投资到房地产公司C，评估价2500万元。 取得土地使用权后进行房地产开发建造 对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除： 取得土地使用权时支付的地价款； 按国家统一规定交纳的有关费用； 开发土地和新建房及配套设施的成本、费用； 与转让房地产有关的税金； 加计20%的扣除。 土地增值税的征收管理 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。 四川省对从事房地产开发的纳税人，实行“先预缴，后清算”的征管办法。 土地增值税的清算 土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 土地增值税的清算单位 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 由于项目的分期存在不同标准，如：建设部门颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，房管部门颁发的《商品房预售许可证》等。《建设工程规划许可证》具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模。目前在实际操作中，以建设工程规划许可证作为分期依据。 土地增值税的清算单位 既建造普通标准住宅，又建造其他商品房的房地产开发项目，纳税人应分别计算扣除项目金额、增值额和增值率。 对难以分别计算扣除项目金额的，应按普通标准住宅和其他商品房销售面积占销售总面积的比例进行分摊确定。 清算条