中国特色的房地产投资模式.pdf

中国特色的房地产投资模式中国特色的房地产投资模式 解解疑疑释释 惑惑 1 在中国为什么要投资房地产？ 2 房地产价格为何长期上涨？ 3 中国的房地产市场如何正确解读？ 4 我们如何做出房地产投资决策？ 55 我国房地产市场走势如何演变我国房地产市场走势如何演变？？ （（一一））第三层空间划分第三层空间划分 三三层层 空空间间概概念念 1 分户门内的空间,私家领地 2 院落空间，半私密性，邻里 空间 3 院墙外，公共性，开放性 三三层层 空空间间价价值值属属性性 第一层空间：房产是贬值的，购买后就开始了漫长的贬值长征路。 第二层空间第二层空间：：价值保持不变价值保持不变，，园林越来越好园林越来越好，， 第三层空间：不断变幻模样，是房产增值的主要力量。 前两者是“房产”，后两者是“地产”，合起来是房地产。 地产是价值上升的源泉。 房房地地产产价价值值解解剖剖 随时间演变曲线 房地产房地产 P(价格价格) 地 产 房房 产产 0 T(T(时间时间)) 房产价值折旧与重置成本上涨房产价值折旧与重置成本上涨 名义房产价值降速缓慢 P(价值价值) 重置成本 名义房产价值名义房产价值 房产价值房产价值 0 T(T(时间时间)) 地产增值的原因地产增值的原因 拆迁，改造， 1 级差地租级差地租 拆迁拆迁，，再改造再改造，，道道 路，公园，商场， 越来越好越来越好，，交通越交通越 来越便利。例如沂 2 连续性投资连续性投资 河沿岸，西南片区 改造等。 （（二二））中国房地产投资模式的五大特点中国房地产投资模式的五大特点 第一大特点第一大特点：：地价占比高地价占比高 地价占比在房地产价格中的比例高。几乎占房价的一半。 老百姓买房子老百姓买房子，，很大一部分钱都用来购买地皮很大一部分钱都用来购买地皮、、土地使用权了土地使用权了。。 国土资源部调查地价房价比是23.2%。REICO工作室的研究结论是 50%多。为什么差距这么大？关键在税、费，如土地增值税、基础设 施配套费、煤气入网费、有线电视入网费等等。由于房地产税费多 是地方税种，地方政府又把这些钱投入到基础设施建设上来。