房地产开发业务主要会计核算与税收处理.pdf

房地产开发业务主要会计核算与税收处理 第一节 概 述 房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分 离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等 特征。 房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一 个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统 一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社 会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。 房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。 近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业，其贡献的所 得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。 一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特 点： 1、 房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联， 以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不 会出现房地产的流动交易。由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因 为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。同样的设计图纸， 由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的价值。即使建在了同一位置 上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同。 2、 房地产商品的双重性与风险性。与一般的消费品比较，房地产不仅 可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收 取租金或赚取买卖的差价。因此它具有保值、增值的功能。但是投资与风险同在， 房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦 决策失误，销路不畅，将造成大量的开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致 企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经 济的萧条。 3、 房地产商品的不可替代性。按照西方经济学的理论，一种商品价格 的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。相关商品分为互补商品和替代商 品两类。而房地产商品由于其与土地相连，不可流动，决定了它几乎不存在可替 代的商品。 4、 资金密集型与对金融资金的依赖性。房地产开发经营从规划设计开 始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、 绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成，具有建设周 期长，资金需求量大，投资回收期长，资金运行连续性强，最终商品价值大的特 点。这就决定了房地产业的发展，无论是房地产的投资者还是购买者，都需要金 融机构的强有力的支持。 5、 房地产价格确定的多因素性。房地产价格主要是由房地产建造的成 本和市场的供给与需求决定的。一般商品的需求会受到人口数量和人口结构、消 费者收入水平以及社会收入分配的均等化程度、消费者偏好或社会消费风尚等因 素的影响。这些因素也影响房地产价格。但由于房地产业的特征所决定，房地产 价格还会受出租房屋的租金、金融市场的利率、对未来房地产价格变化的预期、 房屋周边的环境以及政府对房地产业的宏观调控政策等多种因素的影响。 6、 房地产市场竞争的不完全性。一般意义的完全竞争市场需要具备以 下条件：一是市场信息较充分；二是商品同质，可以互相替代；三是买卖双方自 由进出，交易数量众多；四是完全开放。而房地产市场恰恰不具备上述四个条件。 二．房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之 一 房地产开发行业的迅猛发展，目前不仅已成为我国国民经济的支柱产业之 一，同时也是国家税收收入的一项重要来源。根据近期国家有关数据统计，房地 产开发不论是在国民经济发展期中，还是在经济衰退前，国民经济增速 12%， 房地产直接和间接贡献是 3%以上，也有数据表明，有些地方土地出让金收入和 房地产税收收入已占地方财政收入少则 30%、多则 50%，甚至所占比例还更 多。、 下面仅以普通多层商品住宅为例（别墅、高层住宅、商铺除外），阐明各种 税收、规费、成本、利润所占比例如下： 1、国家财政所得总共占 46.5%，其中土地是大头，平均占比高达 29.5% （含契税、土地闲置费、测量费、登记费、手续费等）；各种税金约占11.5% （包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地使用税