永宝整体营销计划.docVIP

PAGE PAGE 1 永宝·天赐龙港 整 体 销 售 计 划 编制时间：二0一0年九月三日 编制人：天赐龙港销售部 编制单位：江西永宝房地产开发有限公司 目 录 1、整体营销战略步伐…………………………1页 2、定单价前期的市场调查与分析……………3页 3、销售、促销活动的场地及安排……………4页 4、销售人员配置………………………………5页 5、销售物料……………………………………6页 6、业务训练计划………………………………6页 7、现场销售执行………………………………6页 8、广告效果和销售状况分析…………………7页 9、样板房装修…………………………………7页 10、开盘气氛安排…………………………… 8页 11、销售总结………………………………… 8页 12、公司股东及营销人员纪律、权利、责任… 8页 永宝·天赐龙港整体营销构思计划 一、整体营销战略步伐 1、公司开发所有的政府证书准备到位； 2、公司开发内部管理及股东章程到位； 3、公司股东投入和银行贷款资金到位； 4、公司天赐龙港楼盘工程进展和营销同步到位； 5、公司发展规划和财务状况步伐整齐公正到位； 6、公司企业理念：节支、创收、谋利益。公平、公正、树形象、贯彻到位； 7、整体营销思路步伐到位； ①、广告宣传：计划以清华名府经验提前一年做大型广告，宣传广告整体投入近100万元。天赐龙港节支创收为原则，以存在优势，打人海战术为本。宣传册、传单、媒体广告大量发放，利用人员持续做广告。增加车体广告。自备车体广告从新制作，定向安排。翠微广场电视播放，三维动画制作。宁都州人网宣传，广电局电视游字广告和专体录相宣传、画册宣传。场地广告从施工现场，围场墙体以上设计广告宣传、户外广告择定2-3外制作，报刊、手机信息定向制定，从各方面持之以恒增加宣传力度。 ②开盘计划：结合宁都的房地产销售情况，工程进度达到预售房的25%可以开盘，则营销和工程进度计划相连体，目标以2010年11月1日开盘或2011年元月开盘为计划。 ③开盘分析：结合宁都房地产销售贯例，每次开盘售房约为260套左右，4—5万平方米，则建议本公司分多期开盘。同时推出套房的多少可参照卖片情况而定。营销部根据市场、须购房人员名单进行回访并制定表格，登记出回访情况，单价和目的需求，承受能力，对物业环境的要求，对本楼盘前景，商业休闲的看观，及建筑风格、交通、采光了解看法。回访时发放袋子、画册。培养营销员售房基本计划。请房产局人算出售房面积，营销部派人做出价格表，销控表、订房协议单，销房计划登记表，销售一览表格等。 ④销售登记：卡销售计划，以2010年11月1日或2011年元月1日为1-2期开盘目标，则登记卡应从10月1日起销售，以每天获利200元计算，登记卡销售到11月1日前一天还保底获利10000元。例：10月1日买可抵16000元；10月2日买可抵15800元；10月3日买可抵15600元，以此抵减销售登记卡。楼盘选择优势，以买卡时间为前10天内登记卡人，进行买号、抓阄优先号房。以此类推，每10天为一组。制度发卡时间，回方时通知。 ⑤营销策略：本楼盘以江景、政府投入设施及汽车站、火车站交通重点，先进规划建筑风格和质量优势及商业凝聚为卖点，定以下几点销售方案：（1）正常营销计划销售；（2）从店面带动住房销售，买住房户如买店面可优惠2-3%的价格；朋友、亲戚都可享受；（3）以老客户带动住房销售、老客户带新客户购房成交即从财务领取1000元每套奖金。（4）营销员以奖励制度触进营销积极性；（5）以学校宣传优惠制度，公众宣传活动触进销售率。（6）开盘价应从低到高，推出单价，选择应为低价房先推出，江景房后期推出为原则。 ⑥营销管理：增强营销员勤敬业意识，固定工资、奖励营销工作积极性，获利润为：方案一，卖出一套房子获利300元，店面200元，车库150元，杂物间100元，开盘月卖房超过15套的利润加倍，未开盘月超过6套的利润加倍，达到超过二套的又加二分之一倍利润。方案二，以开盘计划为定，开盘时销售计划达到50%时整体抽1‰为营销利润，达到60%时整体抽1.1‰，达到70%时整体抽1.2‰为营销员利润，以此类推，这样以便提高售房积极性。为公司提早创利。 ⑦定价幅度：针对优惠性客户，计划出优惠幅度和优惠空间。从营销员、营销副经理、营销经理、营销管理人员及营销主管、各般东管理员、董事长计划出优惠幅度。优惠空间计划于每个档次，有多大空间。 二、定单价前期的市场调查与分析 2010年度宁都现房销售行情： 1、清华名府：套房均价2800元/m2，店面8000元—10000也有5000元/m2的。 2、翠盈佳苑：套房均价2500元/m2，车库2800元/m2，杂物间2600元—2800元/m2，店面均价6000元—8000元/m