2012年3月嘉兴市嘉盛龙庭项目开盘前期运营研判.pdf

嘉兴市嘉盛龙庭项目开盘前期运营研判 观度（常州）房地产营销策划有限公司 2012-3 剑走偏锋，有“智”者事竟成 这已不再是一个风平浪静的“地产买卖”年代，乱世也 好，俯卧撑也罢，注定我们不能按照传统思维去策动“嘉 盛龙庭”这个项目；而所谓智者胜千里，愚人失半步，剑 走偏锋出奇者赢。 报告框架 □带着市场解读销售 ■透过市场大势，发掘竞争机会（本案各类型产品卖点确立与竞争机会寻获） ■吻合楼市发展，制定本案价格（本案各类型产品价格制定与测试修正） ■推盘顺序建议 □跟着客户解读推广 ■ 本案各类型产品所针对目标客群定位描绘 ■市场推广定位及包装形象提升设想； ■别墅样板房装修风格图片示例 Ⅰ □带着市场解读销售 什么样的价格最适于我们稳中取胜？ PS：本次报告所最终推导出的价格均为静态价格。 □思考1 透过市场大势，发掘竞争机会 □ 别墅篇 嘉兴2012年别墅在售市场格局 在售项目 待推项目 育龙湾 上置香岛庄园 新湖中宝地块 售 万科金域缇香 卡缇亚宫 销 本案 读 云间绿大地 春晓源燕园 解 场 盛世香堡 市 绿城悦庄 着 翡翠花园 带 万盛家园 金都夏宫 蓝光名仕公馆 英伦都市 格兰英郡 中港城 御上江南 告 报 普罗旺斯 营 香缇世家 运 庭 龙 随着2011下半年大批品牌房企新项目集中入市，以往别墅主要集中在南湖新区的格局，逐步演变 盛 成为今南湖、秀洲平分天下，且主要待推别墅产品集中于秀洲区。 嘉 总建（万㎡ 主 力 总 价 （ 万 区域 案名 开盘时间 产品形态及风格 均价（元/㎡） 主力面积 （㎡） 销售率 ） 元） 独栋/法式、英 云间绿大地 10.7 11.2 18000（折后） 398-404（无地下室） 800-850 65% 式 盛世香堡 10.10 联排/法式古典 4.1 联排12000 联排450㎡，剩10余套 500-550 85% 双拼、独栋 / 法 独栋16