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项目开发前期建筑规划 方案评价导向 我们的出发点 需要说明的是： ?我们给出的不是具体的设计方案， ?我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 原则： 一切均基于CVA 即“竞争的价值增加＂ (Competition Value Added) 思考方式 有理有据，说服力强 用工具来思考 MECE，给到不同的可能方向及条件，不是开发商来考我们，而是开发商要评估自身的条件和需求，给我们答案。 提供经典案例供参考 户型配比 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策 略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果  户型配比原则和评价标准 1、基于总体定位和发展战略： ?总体定位：主流？跟随？补缺？组合？ ?总体发展战略：低成本？差异性？ ?总体形象：在户型面积及特色上如何体现？ 2、基于市场的户型特征、现状和趋势 ?市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比 ?周边即将推的户型有几类。 ?主流户型在最近两年的变化趋势。 3、基于消费者的户型特征 ?内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因： ?指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明 晰的风险回避策 略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果  户型配比原则和评价标准（续） 1、明晰的资金策略 哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。 2、明晰的竞争策略和回避风险策略 站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争 （低成本？差异性？市场空缺？） 户型配比原则和评价标准（续） 不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解 方向 解释 目的 条件1 条件2 条件3 结果及注意事项 1） 寻找市场中主力 走量 市场变化不大 一般大盘必须面向主 规划、位置等有竞 直面竞争，靠产品实 需求、消化最快 流市场或微调市场 争力 力说话 主流市场 竞争不太激烈 的户型。 走势平稳 户型本身不易发力 2） 略走大或略走小 走量，并一定程度回避竞 市场在变化 潜在消费者支持 5-10个平方。 争 主流市场 竞争较激烈 适应市场趋势 微调 变小：面向更广的客户群， 降总价 变大：抓住相对高端的客 户，提升单价 3） 抓与目前客户群 抓机会，回避竞争 市场缺乏一类产 能够发现新的客户群； 目前没有此类供给 很快消化 体或购房目的完 品 的原因不是需求不 补缺市场 快速回笼资金 定价标准不清晰 全不同需求。 足，这种方向本地 可能实现高价 有足够的客户群 后期市场迅速跟风 小量市场 4） 分区，每区由完 组合以达到不同时期的不 必须有主次 全不的市场需求 同目的 必须考虑多样性给售 组合方案 方案组合 增加的难度 户型评价 ? 核心在于平衡资  户型在小区内的位置摆布评价 高 源，以降低销售的难度 ? 资源分配要重视开盘造势和展示  ?原则上户型越大，资源越好?注重景观对户型的支持作用 景观利用：尽量户户有景： 朝南看园景处布一梯四户 朝南不看园景尽量布一梯两户  注重端头及端头景观的利用： 土 地 ?加大面积 资 ?临主轴单元拉大进深 源 ： ?端头开窗 景 ?可朝主轴景观放置客厅。 观 区需要 ? 注重分期开发的 配比协调。  户型资源：赠送、创朝新、面积、楼高、一梯几户 低 向 高 、 临 ?在土地资源差、困难的地方，比如高 路 、 层、临路的地方，尽量放附送价值的 临 户型。 、 距 离 低 户型平面结构评价的三个向限 1、结构方正 2、内部路线、组织明畅 3、无大量浪费面积 4、宜于摆放家俱 5、动静分区、干湿分区、公私分区 6、减少遮档、明厨明卫 7、客厅、主卧朝南 8、区分南北方对阳台面积、朝向等的需求 9、进深合适  舒 基 适 本 性 的 面 常 ： 规 原 则  1、首先分析竞争楼盘的户型结构，有哪些可突破 。 2、有以下可创新处，但要分析： ?哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争 ?成本控制 ?哪个阶段用、用途是什么 1）价值增加 ?凸窗（变大或增加数量，比如厨卫的窗） ?有意识的增加结构面积赠送 ?大露台（只计一半面积，比如可封出一间房） 2）独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场 ?赠送层高（3米、3米6、3米9等） ?赠送双层露台 ?阳光花房 赛公寓 ? 3）户 ?洗手间的干 1、坡地利用：形成一梯一户、 ?大户型中主人与 入户门分开设形成室内跃式。 ?下沉式卫生间 建筑评价