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驻马店市商业市场可行性研究报告 一、 驻马店市商业调查结论 基本认为在风光路开发中档商场是可行的。 支撑因素： 宏观 根据 2004 年统计局的数据显示，目前驻马店市人均零售商业 面积约为 0.36 平方米，少于全国人均 0.7—0.8 平方米的面积。 按人均增长 0.1 平方米计算，截至到 2010 年，五年中预计增 长商业面积约 100 万平方米，每年增长 20 万平方米。 具有一定的市场空白量。 中档 目前驻马店市区人口为 56 万人，高端客户约占了整体的 10%， 较为有限，且多有固定消费场所均收入。 若定位为高端商场，消费群较窄，且为了改变消费群固有的消 费习惯，在推广上可能需要花费大量的时间和财力。 驻马店人均收入为 500 元左右，对高档商品需求不大。如春天百货，进驻品牌多为高档品牌，价位过高，客户对此认可度不高，生意清淡。 针对年轻消费群 在驻马店 124 万的城镇人口中，中青年占据 67%。 在商圈中心抽调的 300 份样本中，20—35 岁的消费者达到整体的 65%，他们为日常消费的主体。 1 以休闲服饰为主 在 20—35 岁的消费群体，有 70%的消费者选择休闲品牌。 20—35 岁的消费群体，收入水平有所限制，但又追求时尚，对于真维斯、佐丹奴等休闲品牌更能满足他们的要求及虚荣心理。 风光路临街店铺，以休闲运动为主题的商家达到 68%。 增加娱乐、餐饮等特色经营 在 300 份样本中，有 43%的消费者需求娱乐，34%的消费者需求餐饮。这一结果具有一定的代表性。 周边商场存在同质化问题，增加特色经营，吸引人流，延长消费者停留时间。 开发地下超市 在样本中有 38%的消费者经常购买日用品以大卖场吸引人流，扩大消费群。 准确的市场定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的经营 管理是商业地产发展的关键因素。 同时存在的问题： 项目所处区域商业密集，竞争压力大。在建的天方商城和北京商场、乐山商场、喜迎门购物广场为本项目的主要竞争对手； 项目原址的风光市场让消费者形成中低档的思维定式，因而项目的提升需要付出较大努力； 人均收入水平不高； 2 政府开始加大对商业地产的宏观调控。 二、宏观经济环境分析 1、国 家 宏 观 经 济 分 析 2000 年以来，我国宏观经济状况良好，经济增长逐渐趋于理性和正常，主要表现为：投资大幅增长，其中主要增长是由民间资本和外资投入加大引起的；加入 WTO 带动了出口的大幅增长；通货紧缩状况逐步缓和。我国劳动力丰富，市场巨大，在持续高速增长了 20 年的情况下，经济继续高速发展的潜力仍然十分可观。 2004 年以来，我国宏观经济运行中出现了部分过热迹象，主要表现在粮食供求关系趋紧，居民消费价格总指数上升，固定资产投资膨胀，货币信贷投放增长过快。针对宏观经济中出现的问题，中央政府果断采取了一系列金融、土地和针对部分行业的宏观调控措施，保证了国民经济的良好运行。据国家统计局的统计结果显示： 2004 年我国国内生产总值达到 128390 亿元，比上年增长 9.5% 其中，第一产业增加值 18168 亿元，增长 6.3% 第二产业增加值 68259 亿元，增长 11.1% 第三产业增加值 35615 亿元，增长 8.3% 社会消费品零售总额 53950 亿元，增长 13.3% 进出口贸易总额 11547 亿美元，增长 35.7% 在 2004 年宏观调控的基础上，2005 年，我国宏观经济继续保持了稳定增 3 长的态势。第一季度我国经济增长 9.5%，国内生产总值 31355 亿元，其中城 镇固定资产投资 9037 亿元，同比增长 25.3%，房地产开发投资 2324 亿元，同 比增长 26.7%。上半年固定资产投资增速基本上保持在 25%左右的较高水平。 国内生产总值增加值 年份 2002 年 2003 年 2004 年 生产总值 国内生产总值(亿元) 104790 117251.9 128390 第一产业增加值(亿元) 16117.3 17092.1 18168 第二产业增加值(亿元) 53540.7 61274.1 68259 第三产业增加值(亿元) 35132.6 32885.7 35615 数据来源：统计年鉴 2、驻马店市宏观经济发展现状分析 2.1 驻马店市经济发展现状 在全国经济发展大好形势的强力带动下，驻马店市总体经济状况 2004 年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现。 2004 年驻马店市经济指标统计表 经济指标 收益状况（亿元） 增长率 国内生产总值（GDP） 444.7 14.6% 各产业 第一产业 157 28.4% 发展状 第二产业 173.2 10.1% 况 第三产业 114.5 8.5% 4 数据来源：2004 年驻马