成都锦绣项目商业定位营销策略方案.pdfVIP

锦绣工场 项目商业定位预判暨营销策略沟通 本案研判核心命题本案研判核心命题—— 如何运营，方可风险最小，利益最大？ 提出项目运营结构提出项目运营结构——  现有规划之下，各物业关系梳理  项目商业运营矛盾点梳理？  如何解决矛盾，盘活全局？商业定位策略  定位之下，仍待解决的问题点？  品牌附加值注入？营销核心概念体系 现有规划之下现有规划之下， 各物业关系梳理 住宅区 商业 锦绣工场 街坊区 蜀锦文化 产业区产业区 商业规划，是整盘运营的核心。 商业运营问题得以解决，方可真正实现住宅/工 场的产业联动场的产业联动，方可实现预期的盈利模式方可实现预期的盈利模式。 在在建筑设计设计层面， 锦绣工场，为依托蜀锦文化资源、加以后期规划打造 的旅游复合产业街区。 那么，在商业地产运营层面， 物业应如何划分？营销过程中，分别实现什么角色？ 项目产业关系梳理项目产业关系梳理 住宅区 产业街区现金流控制 蜀锦文化工场区蜀锦文化工场区 产业街区品牌价值控制产业街区品牌价值控制 项目产业关系梳理项目产业关系梳理 产业街区运营核心版块 商业区 电影院/综合商业区/ 可持续经营联接可持续经营联接 街坊区／客栈 产业链赢利联接 纵观产品规划， 商业矛盾点梳理商业矛盾点梳理？？ 业态规划与主题经营之矛盾业态规划与主题经营之矛盾 现金流要求与开发模式之矛盾 如何解决？ 招商租赁与全部销售之矛盾招商租赁与全部销售之矛盾 统一经营与产权分散之矛盾 矛盾点1 业态规划VS主题经营 就政府意愿而言就政府意愿而言，本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形 象＼展览窗口，从而增加城市文脉气质—— 市政意义大于商业利益市政意义大于商业利益 就投资商而言，本案更需研究的是产业街区如何规划业态 体系系，如何如何达成有效成有效的回款模款模式、盈利模模式，进进而实实现低低 风险的收益—— 商业利益大于市政意义商业利益大于市政意义 矛盾点2 现金流要求VS开发模式 以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式 现金流回收周期漫长，开发风险加大 以商业街区之实，以蜀织锦博物馆为品牌拔高的商业街区 开发模式 在满足政府公益需求同时，通过可控开发模式控制 风现金流风险 矛盾点3 招商租赁VS全部销售 项目商业部分总体量不大项目商业部分总体量不大，但规划为但规划为３３－４４层主题式综合层主题式综合 商业、客栈、沿河商业、影城，势必决定有相当体量的物 业需要前期定制式招商、中期租赁培育市场，而后方可实 现销售现销售； 而开发行为更强物业的快速销售回款，尽可能缩短开发周 期，将风险控在最低； 矛盾点４ 统一经营VS产权分散 为实现后期经营的可控性、持继性，理论方法是将物业统 一经营管理一经营管理，产权分割出售产权分割出售，业主获得固定回报业主获得固定回报—— 大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡 难点单位通过招商实现带租约出售难点单位通过招商实现带租约出售，，优势单位通过物业自优势单位通过物业自 身价