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全椒奥康商业步行街 商业业态布局专题 全椒人商业业态需求分析 商业业态占比分析 业态承租与聚客分析 商业业态布局思路 项目商业需求量 1 全椒经济水平与消费能力 3 2 4 业态种类与配比 全椒消费者需求 承租能力 聚客能力 人流动线 业态区域分布 项目的规划设计 各业态需求量 投资者8%回报、经营者利润率 商业业 态布局 验证 项目商业需求量 项目业态种类与配比 商业业态布局分析 商业业态布局验证 奥康咨询问题解答 目 录 35014.69平方米 项目商业开发容量 14元/平方米/天 行业每平米日营业收入 490205.71 日均营业收入总计 488285.71 日均营业收入小计 1920 108000.00 380285.71 日均营业收入 60 12 22 日均消费额（元/人次） 32 9000.00 17285.71 日均顾客流量（人次） 224 63000 121000 周顾客流量（人次） 0.01 0.9 2 消费频率（光顾次数/周） 22400 70000 60500 潜在消费者数量 7.0% 20% 55% 项目潜在消费比例（%） 320000 350000 110000 人口数量 全椒其 它区域 县城 游客 居民 目前商业需求测算　 依据全椒市商业现状及消费者研究，县城居民和其他区域居民的消费频率分别为2次/周和0.9次/周，日均消费额分别为22元/次和12元/次；县级城市游客消费频率约为0.01次/周，日均销售额为60元/次。 项目商业需求量为37500—42000平方米 全椒县统计局数据，2006年居民46万（襄河镇11万），2006年旅游人口32万人次。 2006年县城居民人口增幅为2.7%，且逐年呈上升趋势，因此本处取2.5%为平均增长速率；其他区域居民人口取1%为平均增长速率；由于前期基数低，旅游人口06年增幅16%，本处取较正常增长速率20%。 2010年项目商业开发体量为37484.28平方米 2015年项目商业开发体量为42038.96平方米 商业需求量 目前项目规划设计的商业开发体量为53178.14平方米，其中包括地下超市11250平方米，比需求量稍多。商业地产开发可以有适当的超前性，但不能偏离太远。根据招商销售情况，若商铺过剩，考虑将高楼层商铺转化为办公或商住。 项目业态种类与配比 商业业态需求分析 商业业态占比分析 数码产品、珠宝、美容美发、家电是仅次于品牌服饰的全椒消费者选择到外地购买的业态 去外地购买商品业态 希望增加的商业配套 35%-40% 8%-12% 8%-12% 10%-15% 20%-30% 餐饮 餐饮经营面积较大，结合考虑全椒以中低档餐饮为主，县中心的中档餐馆经营状况较好，全椒人喜爱美食等情况，业态比例适当上调 2.21% 中式简餐厅 1.33% 酒吧 全椒现有百货以服饰为主，属中低档，分散在各临街商铺。设置购物环境良好、物美价廉的集中型百货购物 全椒人选择外地消费的主业态之一，设置中小型家居卖场 娱乐业态能够聚集人气，但是单一型消费，无法与其他业态形成消费者共享，体量应适中，控制在15%以下；美容美发是全椒人选择外地消费的主业态之一，需求中高档美容发廊；酒吧不适合设置在县城，以其他休闲娱乐替代。 全椒仅有十几家品牌店，消费者对品牌商业需求较大。但考虑倒全椒消费能力，适当降低比例，并引进私人的精品店及小品牌代理店来补充。 依据全椒消费力及卖场规模，降低业态比例 全椒市场情况 0.02% 19.47% 13.27% 4.87% 0.44% 0.44% 1.33% 0.44% 2.65% 2.65% 3.54% 1.33% 3.54% 11.06% 14.60% 16.81% 占比 综合大卖场 家居 百货 家居用品专卖 其他 百货商场 茶楼 咖啡厅、西餐厅 电影院 KTV 健身场所 书店 休闲娱乐 美容美发院 钟表眼镜店 皮具类品牌 品牌店、 精品店 品牌专卖店 数码电子产品 地下超市 超市 业态类别 比例调整 全椒消费者需求 业态占比 商业业态布局分析 业态承租规律 业态承租能力与聚客能力 项目人流动线 商业业态布局 最高 最低 其次 最小 化妆品、服装、饰品、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信 最大 超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院 电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心 租金 面积 各业态承租水平与面积规律 面积灵活 一般在80平以上 1000平以上 200-3000平方米 一般在千余平米 可达万余平方 3000平以上 至少1000平以上 至少5000平以上 承租面积 一般 较强 较强 一般 一般 一般 一般 强 强 聚客 能力 强 较强 较低 较低 较低 较低 较低 低 低 承租 能力 一般贯通购物中心的1-