房地产开发经营与管理2003-2011计算题详解汇编.docVIP

PAGE 1 房地产开发经营与管理2003-2010计算题详解 第一部分：历年考试真题（2003——2010）（计算题） （一）第五章：现金流量与资金时间价值 2004年真题 1、张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押货款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。 根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：货款期限从2005年1月1日—2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2%）。 问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？（8分）。 解 ：（1）已知：i=6%/12=0.5%，s=0.2%, n=15×12=180月，m=5×12=60月 抵押货款 p=50×60%=30万元 （2）张某月还款：A= P = Pi + = == = 2531.57元 （3）2005年1月1日欠银行货款： P= = = 228027.25元 （4）李某首次月还款额： = = 2269.32元/㎡ 2005年真题 2、某家庭购买了一套90㎡的商品住宅，售价为4000元/㎡。 该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押货款。 住房公积金货款和商业货款的利率分别是4.5%和6.8%，货款期限为15年，按月等额偿还。其中公积金的最高限额为10万元。 如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押货款月还款额，那么此种货款方案要求该家庭最低月收入为多少？ 假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业货款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押货款的月还款额为多少？ 解 ：（1）已知： 抵押货款总额p=4000元/㎡×90㎡×（1-30%）=25.2万元。 公积金货款 P1=10万元 商业货款 P2=25.20—10=15.2万元 n=15×12月=180月 i1=4.5%/12=0.375%， i2=6.8%/12=0.57% （2）每月应付公积金货款 A1= = = 764.99元 （3）每月应付商业货款 A2= = = 1352.66元 （4）每月应付抵押货款 A= A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元 （5）要求该家庭最低月收入= A/35%=2117.65÷2=6050.43元 （6）第4年初一次偿还商货本金5万元，所以从第4年起每月开始应减少商业货款： A1= = = 1352.66元 其中：P1=5万元。 n1=(15-3)×12月=144月。I1= i2=6.8%/12=0.57% A1= = =509.94元 （7）从第4年起每月应付抵押货款： A— A1=2117.65—509.94=1607.71元 2006年真题 3、某家庭准备以抵押货款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房货款的月还款额。年货款利率6%，最长货款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。问： （1）该家庭能购买此房的最高总价是多少？ （2）若第5年未银行货款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则该家庭需在第6 年初一次性提前偿还货款多少元？ （3）如果不提前偿还货款，则需将货款期限延长多少年？ 解：（1）计算该家庭购买住房总价 已知：A=7000×25%=1750元，i=6%/12=0.5%， n=20×12=240月 最高货款额： P= = =24.43万元 购买住房最高额=24.43万元/（1—30%）=34.9万元 （2）计算第6年初一次性提前偿还货款数额 解法（一） 已知：：A=7000×25%=1750元，i