西安思源学院商学院税法课件 土地增值税.pptVIP

土地增值税法 土地增值税 [基本内容] 掌握： 征税范围的界定 税率 扣除项目金额 应纳税额的计算 税收优惠 纳税地点与申报 熟悉： 纳税人 收入额的确定 评估价格 房开企业清算管理 了解： 土地增值税的概念 征收管理 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 国务院于1993年12月13日制定颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起施行。1995年1月27日，财政部发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税参照《实施细则》的规定计算征收。 土地增值税 征税目的 增强国家对房地产开发和房地产市场的调控 抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为 规范国家参与土地增值收益的分配方式 第一节 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人 包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商户以及其他单位和个人 不论法人与自然人 不论经济性质 不论内资外资企业 不论部门 第二节 征税范围 一、征税范围 （1）转让国有土地使用权； （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、征税范围的界定 （1）国有土地 （2）转让行为 （3）取得收入 第二节 征税范围 三、具体情况的判定 1、以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物 （1）卖地：扣（一）（二）（四） （2）买地、建房、卖房：扣（一）~（五） （3）卖旧房：扣（四）（六） 2、以继承、赠与方式转让房地产， （1）房地产的继承：没收入免 （2）房地产的赠与：没收入免 第二节 征税范围 （三）房地产的出租：没转让免 （四） 房地产的抵押：抵押期内没转让免；期满转让征税 （五） 房地产的交换：征税；个人互换住房免 （六）以房地产进行投资联营：免；再转让征税 （七）合作建房：没转让免；转让征税 （ 八 ）企业兼并转让房地产：免 （ 九）房地产的代建房行为：没转让免 （ 十 ）房地产的重新评估发生增值：没转让免 第三节 税率 土地增值税实行四级超率累进税率 级数 增值率（%） 税率（%） 速扣系数（%） 1 ≤ 50 30 0 2 50~100 40 5 3 100~200 50 15 4 ＞200 60 35 第四节 应税收入与扣除项目 一、应税收入的确定 货币收入、实物收入、其他收入 二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额 1、地价款：出让金、购买价款 （二）房地产开发成本 征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发期间费用 第四节 应税收入与扣除项目 （三）房地产开发费用 1、能够按项目计算分摊利息支出 允许扣除的房地产开发费用≤利息+(（一）+（二）)×5% 2、不能按项目计算分摊利息支出 允许扣除的房地产开发费用≤(（一）+（二）)× 10% 超过上浮幅度的利息、超过贷款期限的利息、加罚利息不允许扣除 第四节 应税收入与扣除项目 （四）与转让房地产有关的税金 营业税、城市维护建设税、教育费附加 非房地产企业的印花税 （五）其他扣除项目：房地产开发企业 加计扣除额= (（一）+（二）)×20% （六）旧房及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 第五节 应纳税额的计算 一、增值额的确定 增值额=转让房地产取得的应税收入－法定扣除项目金额 下列情形之一，按房地产评估价格计算征税： 1、隐瞒、虚报房地产成交价格： 评估机构参照同类房地产市场交易价格评估 2、提供扣除项目金额不实：基准地价、 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 3、成交价格低于评估价格又无正当理由 税务机关参照房地产评估价格确定 第五节 应纳税额的计算 二、应纳税额的计算 税额的计算方法有两种： 分档计算法（定义法）计算 应纳税额=∑（每级距增值额×适用税率） 采用速算扣除法（速算法）计算 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 第六