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房地产价格咨询报告 项目名称：东城区××街××号——××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格咨询 委托单位：××× 咨询单位：北京市中恒业房地产评估有限责任公司 估价师：陆伟俊 王文华 咨询作业日期：二○○六年四月二十七日至二○○六年六月一日 咨询报告编号：中恒业（2006）评字第027号 致委托方函 ×××: 承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市东城区××街××号——××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格进行了测算。此次咨询目的是确定房地产价值，为委托方以咨询对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。 咨询对象状况一览表 项目名称 ××公寓2号楼 项目位置 东城区××街××号 建筑结构 框架剪力墙 楼层 地上12层，无地下 土地使用权类型 出让 土地使用权用途 公寓 土地使用面积/平方米 5550 土地使用权终止日期 2065年10月30日 总建筑面积/平方米 15032.27（主体14805.48.锅炉房226.79） 建筑年代 1995～1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且闲置多年 国有土地使用证 市东涉外国用（99）字第××号 房屋所有权人及土地使用权人 ××公司 在整个测算过程中，估价师本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行了实地勘察、广泛收集有关市场信息和咨询对象信息的基础上，全面分析了影响咨询对象市场价格的因素，运用科学的测算方法对咨询对象的市场价值进行了测算（测算过程详见咨询报告正文）。 此次测算运用了三种技术路线，分别是： 采用成本法测算咨询对象在现状条件下的土地使用权及地上建筑物（停建）的成本价格，其中土地使用权价值采用基准地价法进行测算。 设定咨询对象建成写字楼后的价格扣除达到建成条件仍应支付的续建成本及应补交的出让金，得出咨询对象现状房地产价格，其中，建成后写字楼的价值采用收益法、市场法进行测算，续建方案和续建成本参考清华建筑设计院出具的相关资料。 设定咨询对象建成公寓后的价格扣除达到建成条件仍应支付的续建成本，得出咨询对象现状房地产价格，其中建成后的公寓价格采用市场法进行测算。 三种技术路线测算结果如下表 评估方法 建筑面积/平方米 总价/万元 权重 成本法 8809 15032.27 13242 0.4 假设开发法一（写字楼） 8528 9036 7706 0.3 假设开发法二（公寓） 10453 15032.27 15713 0.3 评估价格 8197 15032.27 12323 1 三种技术路线测算出的房地产价格差别较大，分析原因有以下两点： （1）设定建成后的写字楼扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的15032.27平方米，变更为9036平方米，导致房地产总价的价格同样降低 （2）目前北京市房地产市场的居住物业的房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种物业的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。 通过对总价加权平均的方法最终确定咨询对象于测算时点的土地使用权及地上建筑物（停建）的房地产市场价格为：单价8197元/平方米，建筑面积15032.27平方米，总价12323万元。 补交出让金计算结果如下： 需要交出让金=正常楼面毛地价－原楼面毛地价 =1739－1175.53＝563.47元/平方米 补交地价总额：563.47×9036÷10000＝509.15万元 本项目应注意的事项： （1）出让金约509万元由购买方交的可能性较大。 （2）所有工程批文已过期，重新开工需要补办较复杂的手续。 （3）由于改建方案的面积由15032.27平方米缩小为9036平方米，对总价影响较大。 （4）该工程至今只取得了1996年的主体验收合格文件，建筑物改建后的主体、消防、电气等工程应保证通过验收。 （5）办理完国有土地使用证的过户、土地性质边性、工程重新开工的相应手续等应作为签订转让合同的必要条件。 北京市中恒业房地产评估有限责任公司 二○○六年六月一日 估价师声明 我们郑重声明： （1）我们在本咨询报告中陈述的事实是真实的和准确的。 （2）本咨询报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的分析、意见和结论，但受到本咨询报告中已说明的假设和限制条件的限制。 （3）我们与本咨询报告中的咨询对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。 （4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本咨询报告 （5）我们已对本咨询报告中的价格测算进行了实地查勘。 （6）参加本次咨询工作人员 陆伟俊（中国注册房地产估价师 注册号：44199600