工程-管理手册xin.docx

工程管理手册 目 录 1.0 人员架构及人员编制说明 1.1 架构编制说明 1.2 部门工作概况 2.0 岗位职责 2.1 工程部主要职责 2.2 工程经理岗位职责 2.3 工程师岗位职责 2.4 工程部文员岗位职责 2.5 强电主管岗位职责 2.6 强电技工岗位职责 2.7 弱电主管岗位职责 2.8 弱电技工岗位职责： 2.9 综合维修主管岗位职责 2.10 综合维修技工岗位职责 3.0 政策与程序 3.1 报告制度 3.1.1 书面 /口头报告制度 3.1.2 周报告、月报告、年报告制度 3.2 机房管理规定 3.2.1 机房管理制度 3.2.2 防火及消防安全管理制度 3.2.3 值班及交接班制度 3.2.4 机房安全防火管理规定 3.2.5 水泵房、水箱间管理规定 3.2.6 配电室管理规定 3.2.7 机房钥匙管理制度 3.2.8 机电设备房出入管理制度 3.2.9 设备故障处理规定 3.2.10 安全运行管理制度 3.3 维修及保养规定 3.3.1 设备预防性维护保养制度 3.3.2 设备设施紧急维修管理制度 3.3.3 客户报修及投诉处理管理制度 3.3.4 入户维修服务规范 3.3.5 设备修理计划的变更、检查与考核制度 3.3.6 设备的更新及系统改造管理制度 3.4 能源管理制度 3.5 设备技术档案管理制度 3.6 工具管理制度 3.7 密闭地方的工作规定 3.8 发生意外时的处理规定 3.9 安全用电管理制度 3.10 运行事故分析 3.11 工程部人员调配制度 3.12 影响正常营业时的施工及设备维修保养 3.13 公共部位巡检制度 3.14 二次装修管理制度 3.15 工程计划工作标准 3.16 工程应急管理制度 4.0 工程部工作图表 4.1 工程计划保养（员工） 4.2 工程计划保养（外包） 4.3 工程应急处理——水浸 4.4 工程应急处理——燃气泄漏 4.5 工程应急处理——电梯故障困人 4.6 工程应急处理——停电（未知条件下） 4.7 工程应急处理——停电（已知条件下） 4.8 工程应急处理——火警 4.9 工程应急处理——地震 4.10 工程应急处理——雷暴及飓风 4.11 二次装修 4.12 接管验收 4.13 更新改进 4.14 维修单流程图 5.0 附件 表格目录 1.0 人员架构及人员编制说明 工程部主管 强 弱 水 电 电 暖 技 技 技 工 工 工 1.1 计划人员编制： 人  综合 维修 技工 1.2 部门工作概况： 工程部――是负责物业设施设备运行、 维护维修的责任部门 ;负责设施设备的正常运行和定期维护保养，协调设施设备质保期内保修工作；接受客户服务部的指令，跟进业主提出的有关设施设备增加安装和维修的请求与投诉； 做好设施设备档案资料整理和维修记录。 2.0 岗位职责 2.1 部门主要职责 2.1.1 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等 系统）的维修保养。 2.1.2 日常运行管理。 2.1.3 对租户开展有偿维修服务。 2.1.4 对装修工程进行监督管理。 2.1.5 对物业设施提出完善、整改方案。 具体包括以下内容： 在管业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全 过程的技术和经济管理。 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大 修计划、预防性试验计划（月计划、年计划） 并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。 根据物业设备基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。 制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业经理下达的各项技术、经济指标。 根据实际需要和规定， 确保各种设备 （电梯、空调和照明等） 的准时开启和关闭， 记录详实完整的运行数据。 恰当地安排值班，其中，配电室、空调机房、 锅炉房、楼宇中央控制室等需要 24 小时值班。 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知物业经理、工程经理及工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。 以“经济、