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上海工业用地价格报告 　　工业用地出让实行弹性年限和后评价之必要性探讨　　—写在开发区土地集约利用评价之后　　袁东华许军周建明　　关键词：优化工业用地出让方式弹性年限后评价内生性因素　　前言　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，工业用地土地使用权出让最高年限五十年。现各地普遍按最高年限五十年一次性出让工业土地，这种方式一定程度上阻碍了土地集约利用程度的有效提高。当工业用地发生比较效益低下、需要为土地转换产业或企业而年限又尚未到期的情况下，原土地使用权人或不愿意转让、或带走土地增值收益。　　采用工业用地土地使用权“弹性年限+后评价”的方式可以使代表国家利益的开发区管理机构更好地掌握工业土地资源的主动权，把土地资源及时提供给土地集约利用程度高的产业或企业。　　一、土地利用存在的问题　　现行土地出让方式优点　　从供地方来说，通过一次性出让土地五十年使用权，可以回收一笔开发资金。这对于整个国家或区域经济处在初级发展阶段，财　　政能力有限的情况下是一个获得专项开发资金的办法。　　从受让方来说，出让土地五十年使用权对企业有一个稳定的土地使用期，便于企业做出固定资产投资筹划；拥有可转让的土地不动产可增加企业的资信度，在需要时可以用不动产进行担保和融资，并能享受土地增值带来的财富。　　现行土地出让方式缺点　　缺点主要是有限的优质土地资源不能及时有效地、动态地进行配置，不能克服工业土地比较效益低下的内生性因素。　　1.有限的优质土地资源不能有效地进行配置　　在许多情况下，开发区为了吸引企业投资，着眼于获取企业落户生产经营的税收、就业和产业联动效应。所以往往以较低的价格甚至低于土地获取成本的价格出让给企业，其早期回收开发资金的功能并不明显。工业用地的土地出让金净收入远比其他经营性土地出让金净收入为低，其份额占整体经营性土地出让金净收入的比例很小。　　工业用地的出让价格是各类建设土地用途中最低的。各地为了支持产业的发展，看重的是产业发展所带来的后续效益。如税收、就业和经济的带动作用。在区域土地市场的竞争下，工业用地的出让价格普遍较低。如果后续土地产生的效益，如税收、就业和经济的带动作用不佳，在后期就收不回早期低价格土地投入所期望的回报，并且已落到企业名上的50年长年限的土地使用权限制了土地资　　源向优势产业和扶持产业的有效配置。　　2.无法克服工业土地比较效益低下的内生性因素　　既便在工业用地初次出让时进行产业定位、企业投入产出和用地强度的严格把关，现行土地出让方式仍无法克服工业土地比较效益低下的内生性因素。　　土地比较效益是“土地相对效益”，是横向比较后得出的结果。“轻纺产业土地比较效益下降”就是与同一区域的汽车产业、集成电路产业等其它制造业所获得土地单位面积经济效益相比较后得出的结果。尽管在许多情况下，该区域的“轻纺产业土地效益”比其他区域的“轻纺产业土地效益”要高。　　内生性因素可以理解为动态的、随时间的推移早晚要使事件发生的因素。　　在工业用地出让时，除了正确的产业定位和招商引资把关，下列三个主要的工业土地比较效益低下或没有达到最高最佳使用的内生性因素是很难避免的：产业生命周期、企业经营能力和影响土地价值的因素变化。　　产业生命周期　　任何一种产业有其生命周期。土地单位产出效益将随产业生命周期而发生变化。当产业处于生命周期的后期时，土地单位产出效益将降低。应该淘汰该产业或把该产业从土地级差地租高的区域转移到土地级差地租低的区域。级差地租高的区域土地让位给优势产业和新兴产业，特别是战略性新兴产业。比如张江园区在建设初期，在园区北部引进了一批制造业，如小家电制造业等。随着上海经济结构的升级和张江经济区位条件的提升，比较效益低下的小家电制造业就不适合留在张江高科技园区了。　　企业经营状况　　企业经营状况是动态的，可能会存在长期达不到立项备案、申请核准报告、可行性研究报告等批文所规定的纲要产能、土地产出效益，或企业经营出现状况。这种情景一开始很难预料，但随着时间的推移会在有些企业发生。应该通过建立评估制度及时地淘汰该类企业。把土地腾给优势企业。　　影响土地价值的因素变化　　影响土地价值的因素按照估价理论来划分，有一般因素、区域因素和个别因素。一般因素也可称之为外部因素，外部经济环境的变化、人口变化等。土地的区域因素是指该区域基础设施条件、公共设施条件、环境条件。　　外部因素和区域因素的变化造成土地的经济区位会发生变化，进而造成土地级差地租的变化。当土地的级差地租提高时，要求该土地的使用性质或能级要有相应的提高。　　从外部因素来讲，中国经济的高速发展，到了转变经济发展模式调整产业结构的阶段，上海在这方面必须走在前列也有条件走在前列。　　以张江高科技园区为例，从