《房地产估价》考试试题A答案.docVIP

PAGE PAGE 2 PAGE 第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 3 页 期末考试《房地产估价》（A卷）参考答案及评分标准 题号 一 二 三 四 总分 得分 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 得 分 评卷人 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）? 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 得 分 评卷人 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 A.0.060 ? ? ? ? ? B.0.940 ? ? ? ? ? ? C.1.060 ? ? ? ? ? D.1.064 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 ? ? ? B.估价目的 ? ? C.估价原则 ? ? ? D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A.收益能够量化 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ?D ? ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 ? ? ? B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 ? ? ? D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 ? B.权益 ? ? ? C.物质实体 ? ? ? D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 ?B.交通路线距离 ? C.交通时间距离 ? D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( ?B ? )。 A. 适合原理 ? ? B. 替代原理 ? ? C. 最高最佳使用原则 ? ? D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 ? ? B.70 ? ? C.60 ? ? D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 三、简答题（每题5分，共15分） 得 分 评卷人 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范围。②明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。（1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面的要求： = 1 \* GB3 ①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；（2分） ②交易类型与估价目的吻合；（1分） ③成交日期与估价时点接近；（1分） ④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（1分） 3．成本法适用的对象有哪些？ 答：成本法适用的对象： ①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价；（2分）? ②有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；