“营改增”对土地估价工作影响.pptxVIP

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“营改增”对土地估价工作的影响 ;2016年3月23日财政部、国家税务总局发布(财税【2016】36号)《关于全面推开营业税改增值税试点的通知》。经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”对房地产业、建筑业、金融业等产业产生重大影响,同时也对土地估价工作产生较大影响。为规范我省土地估价行为,做好“营改增”的落实工作,现将“营改增”对土地估价工作的影响总结如下。 ;一、对地价内涵的影响;二、对估价的前提条件和假设条件的影响;三、对成本逼近法、基准地价系数修正法的影响;四、对市场比较法的影响;五、对剩余法的影响;(一)小规模纳税人 根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第八项第8条规定:房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。 应纳增值税税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%;;(二)一般纳税人 1、简易计税方法 根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一部分第八项第7条:房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 根据国务院税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(2016年第18号)第二章第一节第八条规定:一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。 ;2、一般计税方法 (1)销项税额的计算 根据国务院税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(2016年第18号),房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下: 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) 公式中全部价款和价外费用为房地产销售收入即不动产总价A。 ;允许扣除土地价款为支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在评估过程中,剩余法是在测算完成开发后的不动产正常交易价格基础上,扣除预计的正常成本及有关专业费用、利息、利润和税费等。以价格余额来估算待估宗地价格的方法。换言之,剩余法是根据房地产开发预期总价格与总支出的差额来估算土地价格的一种估价方法。剩余法中的土地价格是对应估价期日的价格,是建立在假设估价期日取得土地使用权的基础之上。剩余法中计算增值税时允许扣除的土地价款则为剩余法中所求取的地价P。 销售额=( A-P)÷(1+11%) 销项税额=(A-P)÷(1+11%)×11% ;(2)进项税额的计算: 进项税额,是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额。 在房地产开发过程中,主要的进项税额有建筑服务、工程勘察、工程设计、销售费用所负担的增值税额等。 根据财税【2016】36号规定,建筑行业建造房地产的增值税率为11%,勘查设计公司的勘查设计费、房地产销售代理公司的销售费用的增值税率均为6%。(在市场存在一般纳税人和小规模纳税人时,房地产开发企业优先选用一般纳税人,设定上述公司均为一般纳税人) 建筑房地产的费用为D,其可抵扣的进项税额为D÷(1+11%)×11% 勘查设计费为E,其可抵扣的进项税额为E÷(1+6%)×6% 销售费用为F,其可抵扣的进项税额为F÷(1+6%)×6% 若有其它可抵扣的费用,应根据财税【2016】36号所规定的增值税税率,计算出其可抵扣的进项税额G。 ;(3)增值税额的计算: 房地产开发企业所缴纳的增值税为: 增值税=销项税额-进项税额 =【(A-P)÷(1+11%)×11%】-【D÷(1+11%)×11%+ E÷(1+6%)×6%+ F÷(1+6%)×6%-G】 其中A为不动产总价; P为待估宗地价格; D为建筑房地产的费用; E为勘查设计费; F为销售费用; G为其他可抵扣的进项税额。 ;增值税附加的计算: 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定:缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税义务人(以下简称纳税人),都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。 《征收教育费附加的暂行规定》凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人,除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》(国发〔1984〕174号

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