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主题公园 主题类别 典型例子 民俗风情 民俗文化村（深圳、海南、云南、桂林、西安、北京） 自然生态 青青世界（深圳）、野生动物园（深圳）、水族馆（北京）、海洋公园（香港） 未来科技 未来时代（深圳）、未来世界（深圳）、天河航天奇观（广州） 历史文化 三国城、水浒城（无锡）、宋城（杭州）、太平天国城（南海） 微缩景观 锦绣中华（深圳）、世界之窗（深圳）、老北京微缩景园（北京） 康乐休闲 水上乐园（深圳）、夏宫（沈阳）、欢乐谷（深圳） 1.我国主题公园开发现状 经营模式 特点 华侨城模式 运用强大的经济手段，把国内和国外的世界著名景点移到一起，形成世界微缩景观的一种模式。 吴文化园模式 利用自身的深厚文化底蕴，挖掘地方文化因子。 第三极模式 大多数主题公园的经营模式。 目前我国有各类主题公园数量2500之余，集中在东部地区，数量多且规模较大； 从主题上看，涵盖了民俗风情、自然生态、未来科技、历史文化、微缩景观、康乐休闲等多种类别； 从经营效果来看，只有10%达到了盈利，形式较为严峻。 2.我国主题公园开发特点、SWOT和商业运作模式 优势：资源优势、政策优势、竞争环境优势 劣势：技术、规模、国际化经营能力 机遇：加入WTO、产业链的拓展、我国经济的稳定发展 挑战：产业政策、一体化市场、贸易保护、技术研发能力、管理水平 开发特性 主题公园开发特点 高投入高成本 明显的生命周期性 主题产品衍生产业尚未形成 客源市场集中在国内和亚洲文化圈 商业运作模式 具体内容 资源资本化模式(RCM) 主要针对自然和人文资源本身比较丰富的主题公园； 明确旅游资源的所有权归国家所有，政府行使行政管理规划权和文物保护权； 国家只转让经营开发权，包括公园管理权、开发权、招商权、门票收益权、经营项目开发与收益权等； 旅游经营权本身可以抵押，门票收益权可以相关金融机构贷款，而土地使用权有可以质押贷款； 资本化手段包括土地、林产、水资源等。 独特性产品吸引模式(UPAM) 在资源本身不够形成游客吸引力的情况下，通过注入性的产品打造来设计出游客吸引力； 需要结合四个方面因素加以考虑：所在地经济发展水平、旅游目的地的形象感知、主题公园产品的无替代性或稀缺性、决策者行为 价值链模式(VIM) 主题公园的价值链包括主体链、分支链和子链三个部分，其中主体链包括门票、游乐项目；分支链包括餐饮、住宿、旅游纪念品；子链包括公园会展、对外招商和其他对外盈利服务。 产权酒店 模式 产权 管理者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 按竭期间 按竭到期后 模式一 产权完全归属业主 发展商委托的第三方专业酒店管理机构 月收益用于支付月供款 无分红 根据经营状况每月收取净收益 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式二 月收益用于抵冲供楼款 获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收益+浮动分红 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 模式三 自付供楼款，获得酒店支付的月收益 获得浮动分红 根据经营状况每月收取净收益+浮动分红 每月可入住若干天 入住影响收益 参与酒店利润分配 模式四 获得承诺的固定收益＋浮动分红 业主自付供楼款 获得承诺的固定收益＋浮动分红 业主自付供楼款 每月可入住若干天 入住不影响收益 参与酒店利润分配 承担保证业主月固定收益的义务 风险由业主承担，可能出现亏损 主要风险由开发商担承 1.产权酒店经营模式分析 投资商：深圳市三九房地产（集团）有限公司 酒店管理：深圳市三九物业管理有限公司 地址：深圳市罗湖区深南东路1001号 占地面积：0.48万平方米 建筑面积：6.28万平方米 客房： 共有294间典雅宽敞的套房，面积从60平方米到205平方米不等 开盘时间：2001年8月29日 入住时间：2002年12月31日 均价：10800元/平方米 销售状况：2001年底销售突破60％。目前已售磬 经营状况：平均月开房率达85％～90％。 模式一——丹枫白露 投资方式 实景展示 15年租赁的按揭 供款方式 5年租赁的按揭供款方式 0年租赁的按揭供款方式 首付30％，其中5％发展商不收取，实际首付25％ 与三九酒店公司签定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保） 经营收入用于代为支付按揭供款 无分红和其他收益 业主自行负担月供（房款的95％） 与三九酒店公司签定认购物业5年的租赁合约（发展商作担保） 投资者在租赁期内可获得每月4100元人民币的回报 5％的剩余楼款五年内免息分期支付 投资者不与三九酒店公司签定租赁合约 自行支付按揭供款 5％的剩余楼款入伙前补齐 经营模式 产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，