伟业南国北都营销总结课件教案.pptx

;项目简述;营销历程回顾…;伟业LOFT项目解读开始…;项目命题;开盘认购目标 336套;根据甲方所提供的项目产品资料及关注点，对于本案有以下两种营销思路： ;低总价、高性价比、成熟居住区思路;伟业LOFT项目解析：潮式营销;;逐一展开 ;产品研读;LOFT定义 LOFT产品特性分析 户型种类； 户型要素； 户型功能分区； 产品装修； 产品总结;在我国LOFT已经作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式。;LOFT产品特性分析;LOFT产品特性分析;LOFT产品特性分析;LOFT产品特性分析;LOFT产品特性分析;LOFT产品特性分析;LOFT产品小结;项目区位 项目交通 项目配套 项目指标 项目立面 空间设计;;项目交通便利，三面环路，可达性与可进入性都非常良好;足不出户，享受现代都市生活：大商业上的住宅， 自由7万方复合型商业配套，自成城市主流生活中心。; 汉口后中心;本项目区域内的商业综合体，弥补周边五大片区商业空白;;商业巨擘 辐射5大片区;有街可，“逛” 才是人气保障：对于商业街来说，提供最主要的功能就是购物；而对于顾客而言，“逛”的兴趣远大于“买”，真正高人气的商业，必须具备可赏、可玩、可购得综合性功能，而这些只有通过科学、人性化的专业设计才能达到。;商业地产前期开发的选址、定位、动线规划与设计、品类品牌组合等环节，对后期商业运营的成败具有决定性意义;;区域：武汉毗邻二环的最高性价比区域;;宏观市场 微观市场;国八条与武汉细则的实施，限制了部分客户的购买资格，增加客户置业和交易成本，此调控手段意在用时间换空间，为保障性住房上市以解决市场供求关系争取时间，以保证房地产市场健康持续发展;宏观市场— 2011金融环境解读;国家调控方向与目的判断;2011上半年调控效果分析;税收;2010年度政策： 2010年三轮调控均落空，且误伤刚需客户；除4.15新政导致市场近4个月低迷外，其他两次调控均有助推房价之势。 2011年新出政策：新国十条力度空前，从土地、金融、信贷、税收全方位稳定楼市，效果明显，观望氛围重现，各地成交量下降一半左右，价格下行道路或将打开。 后期政策预判：税收、金融角度政策出台可能性较大，信贷有可能出台进一步抑制二套房甚至首套房的政策。首套房提至4-5成的可能性非常大。保障房的惠民政策会进一步贯彻，中低端楼盘会受大较大影响。高端市场由于它的特殊性、客层面影响较小。房产税试点在武汉本地执行尚无较大概率。;微观市场—武汉市场LOFT格局;微观市场--竞品分析;项目地址;区位：地处武汉市江汉区常青路中段，东南临新建的火车站北广场，西临常青路，北临红旗渠路。处于人气聚集的新改造的汉口火车站商圈，毗邻王家墩CBD、常青花园大社区及万达广场。 配套：设施齐全，金融、企事业、学校、教育机构等单位云集。拥有百万固定的消费群体。 交通：连接发展大道和机场高速，火车站，共享公路、铁路、航空、地铁四大城市立体交通体系。 规划：建筑综合体，集高层、超高层住宅、LOFT写字楼、精品公寓和特色商业街。 定位：汉口北的商业中心，常青路上的标志性楼盘。 ;福星惠誉福星城—配套篇;成熟的配套 丰富的业态 商业圈的核心地段 固定消费群体 便利的交通;对本项目的威胁点;;竞争分析小结;;市场调查 伟业客户价值取向分析 本案客户构成;市场调查;多为湖北本地人，25-45岁，女性比男性略多，其60%以上有购房决定权，具有区域购买群体代表性。;伟业客户价值取向分析;伟业客户价值细分;南国北都客户重点锁定;投资客 年龄：30—50岁之间 首付承受力：20—100万之间 家庭情况：成熟家庭 购房动机：货币保值、物业投 资渠道变窄后更为关注商业性 质物业投资 购房关注点：升值空间、变现 速度、回报率;;客户定位;政策风险 五成首付，10年商业利率按揭 新政后，限制了一部分二成首付能力的刚需客户;伟业LOFT项目潮式营销思路 客户互动与升级 产品升级;潮式营销策略有两大主要特点:;客户互动：开发商与客户间信息的交流与交换，包括信息、情感、意见或建议。;客户互动的类型;电话;客户关系管理（2010版） 清华大学出版社 邵兵家主编;客户升级：开发商为加强客户管理、鉴别客户真实需求和购买意向，通过一定的手段对客户进行分级或分成不同层次，以便掌握最真实的需求。;客户升级：开发商为加强客户管理、鉴别客户真实需求和购买意向，通过一定的手段对客户进行分级或分成不同层次，以便掌握最真实的需求。;互动渠道与接触点 ;营销思路架构;——客户接触需求分析;售房部;时间及客户意向-不同营销节点、营销手段下的客户意向;时间及客户意向-不同营销节点、营销手段下的客户意向;不同营销节点互动对象之间相互影响，相互促进，形成共振，随着时间的推移和营销活动推进，部分试探客户