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名城港湾2期·名郡 物业入伙方案 深圳市长城物业管理股份有限公司 福州分公司 名郡管理处 目 录 第一节： 方案策划说明 第二节： 入伙前期准备工作 第三节： 入伙期间工作流程 第四节： 维保、装修工作流程 第五节： 附件清单 第一节： 方案策划说明 名郡占地面积约 万平米、总建筑面积约 27 平米 、共计43栋楼（含 栋单身公寓、一栋幼儿园、 栋住宅楼） ，其中 栋为住宅 楼。其中住宅建筑面积约 万平方米，商业建筑面积约 万多平方米。商业部分有餐饮、休闲、娱乐等规划项目。 名郡所建的物业具备了入住条件以后，开发商应及时将《入住通知书》、《入住须知》等文件资料一并寄给业主，以方便业主按规定时间，到现场办理入住手续。为了做好业主入住阶段的各项准备工作，同时也为了更好的向业主提供周到、细致、满意的服务，增强业主与物业管理公司的满意度和信任。并及时的做好相关准备工作。名郡将于2007年12月15日入住，为保证项目顺利入住及随后的大规模保修、装修工作有序地完成，特制定本方案。方案分五节进行。 第二节： 入住前期准备 一、楼宇入住的必备条件 当名郡要向业主交付使用时，必须依据中华人民共和国国务院令（第248号）《城市房地产开发经营管理条例》，依法取得相关的法律文件和证书。 依据“第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此新建的楼宇必须进行竣工验收，验收合格后，取得了相关的法律证明文件后，方可向业主交付。 依据“第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供面积实测技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书”。 依据开发商及业主签定的购房合同及合同附加条款之内容、要求等； 如配带电器需有电器的合格证及产品使用说明书； 楼宇入住必备条件详见附件一《地产公司需向业主移交的文件资料》 开发建设单位应当取得上述的合法条件后，方可将新建的房屋向业主交付；同时，业主也将依法审核开发单位交付使用的楼宇是否具备了入住的条件，否则业主将会拒绝接收不合格房屋。 二、流程指引及收费清单： 入住办理： 入住办理时须携带的资料： 入住通知书； 业主身份证原件；（如委托人须持本人身份证及业主身份证和委托书） 购房合同原件； 银行按揭复印件； 交付房款证明（发票）； 业主身份证及户口本复印件； 常住人口一寸相片各两张； 一定数量的现金。 入住办理时须缴交的费用： 公共维修基金＝总房款×2％； 契税＝总房款×3％； 面积差额款（详见入住通知书多退少补）； 物业管理费=建筑面积× 元×1年； 代收其他费用。 装修办理 装修办理时须携带的资料： 业主（或委托人须持本人身份证及业主身份证和委托书）与装修公司共同前往物业办公室； 装修方案及图纸； 装修公司提供加盖装饰公司红章的营业执照及资质证书复印件； 施工人员带两张一寸照片及身份证复印件； 装修公司准备2.5KG干粉灭火器2只，简易坐便器1个； 一定数量的现金。 装修办理时需签署的文件： 业主填写《装修申请表》； 业主、装修施工单位负责人与物业公司签订《装修管理协议》； 装修公司与物业公司签订《治安责任保证书》。 装修办理时需缴纳的费用： 装修公司交纳装修保证金2000.00元； 施工人员每人办理《出入证》交押金50元，工本费5.00元； 装修公司交纳租用灭火器费用（如有需要）：押金200元，租金2元/天·个； 业主交纳装修管理费＝建筑平米×3元/平米·次； 业主交纳垃圾消纳费：20元/自然间×自然间数。（底商按面积收取垃圾消纳费） 三、人员配备： 根据项目现状，名郡项目部一期配备物业管理人员分配如下： 管理人员（ 名）：项目经理1人、工程部长1人、客服部长、安保部长1人、行政部长1人、客服主管 人、行政主管1人、工程主管 人、 工程维修人员： 人 客服人员： 人 安全员： 人 保洁员： 人 四、接管验收： 详见接管验收方案，可根据工程进度做适当调整。 五、市政配套： 名郡项目部负责与地产工程部联系，确保入住前半个月水、电、燃气、电视、网络、通讯、邮政的开通，如有暂不能开通的事项，配合地产做有关方面的工作及对业主方面的解释工作。 六、员工宿舍、食堂及入住现场的落实： 名郡项目部负责在保安、工程及物业员工进驻现场前与地产积极沟通，安排好员工宿舍及食堂问题，以便员工在工作中更好的投入。负责与地产沟通在入住前15天内完成入住现场的选址工作，并协助地产进行简单装修装饰。 七、物资准备： 1、入住现场办公用品 2、工程用具及材料 3、备用材料 4、（一期）办公、生活用具申购 5、（一期）入住资料印刷 6、入住