新天地酒店式公寓营销提报.pptxVIP

新天地酒店式公寓营销提报大至机构2018.5项目本体整体货值盘点物业类型整体指标 累计销售剩余货量地块产品总套数 面积（㎡）已售套数面积 去化率 存量套数面积（㎡）M平层公寓14331254652061969015.69%1227105775区位四至分析及配套分析项目位于拱宸桥西核心板块，项目四至路网贯通，周边为成熟居民区、中童巴比尼、美食城等商业项目，商业配套成熟，大运河近在咫尺。项目产品分析农贸市场：3500㎡农贸市场位于2#2楼，从本案产品品质和农贸市场所处楼层分析，建议农贸市场定位为高端净菜市场农贸市场设置，为本案及周边居民带来生活配套利好。农贸市场项目产品分析：平层公寓面积段套数户型解析105.54㎡ 35套1.户型较规整2.层高3.8米3.相对市场竞品而言，本案1#酒店式公寓面积偏大。103.21㎡21套79.45㎡7套77.13㎡7套62.08㎡7套平层公寓均位于1#南楼，相对普通平层公寓面积较大，但更具备普通住宅居住功能。项目产品分析：LOFT公寓面积段套数户型解析137.59㎡1套1.LOFT分布在3、4、5层2.户型较规整3.层高4.98米4.相对市场竞品而言，本案1#LOFT公寓面积偏大，层高占据绝对优势。136.18㎡、136.75㎡各1套125.35㎡2套124㎡3套123㎡2套122㎡1套121㎡3套120㎡2112㎡1套108㎡1套107㎡2套98㎡2套82㎡1套81㎡5套61㎡3套59㎡、60㎡各1套58㎡2套LOFT公寓均位于1#北楼，有被南楼遮挡嫌疑。层高4.98，舒适度较高，但普遍面积较大。项目产品分析：1#商铺分析楼层面积段套数户型解析1F233—258㎡2套朝南商铺层高4.98M，除朝南商铺外其它商铺层高4.2M(一拖二的商铺第二层层高3.6M)。约60%铺位可做餐饮173—183㎡3套130—150㎡5套113—121㎡6套72—89㎡2套43㎡4套2F119—123㎡3套层高4.98米。均可做餐饮224—247㎡2套3F245—248㎡2套196㎡1套120—124㎡2套61㎡1套39㎡1套1#单个铺位面积较大，基本可做餐饮，且铺型相对较规整，建议后续可考虑做餐饮业态。项目产品分析：2#商铺分析楼层面积段套数户型解析1F46.22 1套（其中一拖二 1套），层高4.98M(一拖二的商铺第二层层高6M)。仅3间可做餐饮59.64 1套68.57 3套80.611套84.391套80.61 4套110.73 1套111.79 1套2F农贸市场3F612.510 1套层高4.98米。均可做餐饮349.190 1套370.260 1套2#铺位部分可做餐饮，铺型规整且面积小。项目本体总结 项目地处杭州核心居住区，且区域存量几乎没有； 项目周边配套丰富；产品层高具有一定市场竞争力。项目展示表现力不足，尤其是交通导示；目前知名度不足；部分户型较大，周边有一定同质产品竞争。SWOT 区域内同类型地块稀缺；区域交通、环境优势明显，与主城对接日益紧密；拱宸桥桥西为富人区，客户群经济实力强劲。 周边竞品目前均在售，竞争隐患大； 区域内存在较多商业综合体，需要将本区域商业炒热。酒店式公寓户型面积大，总价高，但更具备居住功能。相对于竞品而言，本案需通过重新定位包装、营销、展示等力量可规避劣势不足，将机遇放大。了解了产品后，我们来看看产品的市场表现。特征1.杭州出台“限酒令”商业地块不允许打擦边球①对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。②对于‘类住宅’的管控，其实强调了两点，首先明确这是违规，第二是‘房住不炒’，不能让炒房之风从住宅流入‘类住宅’。”数据来源：中指院特征2. 近两年酒店式公寓成交成交异常火爆① 纵观近5年酒店式公寓成交情况，近两年成交异常火爆。作为投资类产品，2017年成交量为为商铺和写字楼成交量总和的两倍多。② 2017年杭州酒店式公寓市场明显复苏，量升价稳。全年累计成交38917套，高出2016年全年成交5939套；数据来源：中指院特征1. 酒店式公寓风头独具，但整体表现冷热不均① 全年酒店式公寓成交活跃，成交前十中，酒店式公寓垄断前六，占据半壁江山。② 另一方面，酒店式公寓市场从板块、个盘上呈现出明显的冷热不均现象。2017 年 全年杭州市区成交套数TOP10排行榜排名项目名称区县板块物业类型成交套数(套)成交面积(㎡)均价(元/㎡)1理想银泰城余杭临平酒店式公寓162285754154452英冠乐创城萧山萧山酒店式公寓155267836232233华元欢乐城余杭临平酒店式公寓138493682112174杭州新天地下城市中心酒店式公寓128582767261845西湖墅之江之江