0104-资运部-年成都房地产市场年报(终稿).pptx

2014年成都房地产市场解读与预判;;十大严峻形势：;从新一届政府上台到今年四月，中央始终致力于建立房地产调控长效机制，呈现差异化、去行政化的特征。 挤出房产泡沫，调整产业结构，使得“低端有保障，中端有支持，高端有市场”是中央一直以来坚定不移希望实现的目标。;进入2014年后，国内经济增长乏力，因过度投资地方政府偿债压力巨大，目前尚无法摆脱土地财政的框架。过度放贷又引发国内金融环境亟待整顿。国际形势复杂危险，摆在中央领导人面前的问题纷繁错杂，目前要解决的就是国内经济提振，保持国内社会稳定。;2013年-2015年是地方政府还债高峰，且预计到2020年，城镇化建设资金缺口还达42万亿，政府债务规模或将继续扩大，目前四川省债务规模和债务率均位于全国前十，偿债压力迫使政府对土地财政依赖度更高，面对现状，中央开始着手对地方债问题进行整顿。;;为推动经济尽快复苏，2014年4月开始中央展开一系列定向刺激动作。在下半年体现出对楼市的救市态度，9月达到高潮。包括放松限购限贷等行政手段，加强货币政策支持等。值得注意的是中央提出房贷证券化基金化，在扶持房地产复苏的同时转移房地产泡沫风险。而央行在多重压力下于11月21日发布降息政策。;MBS;不动产登记为房地产税开征铺路，但短期内对市场造成的影响有限，仅部分投机、投资和改善类购房需求受抑制。长期来看，通过不动产登记的大数据可实现房地产市场化手段调控，是长效机制建立的重要组成部分，利好行业发展。;;过去十余年里支撑楼市高速发展的几个要件：1、房地产业绑架银行、经济、就业等宏观要素；2、居民投资主要渠道；3、居者有其屋的人口红利；4、地方财政收入的主要支持。目前这几个要件正在一个一个剥离，目前未解决的问题只有地方财政，房地产行业生长环境正逐步弱化，进入白银时代。;;未来行业大趋势;;;;主城区住宅类存量土地分布（包括住宅用地、住宅兼商业用地）;;;2014年土地楼面价排行TOP10;土地市场——房企特征 1、在地价持续走低的市场下，下半年知名房企拿地较为积极，且拿地成本低。 2、知名房企多在成华区和天府新区拿地；川内本土房企迅速扩张，拿地活跃，多布局远郊区域。 3、首次进入成都市场的房企拿地表现突出，单价、总价均偏高。;;;;;;;;;住宅市场——热销板块分布1、受4号线即将开通影响，温江城区板块今年表现突出。2、密切关注与温江城区条件类似的价格洼地。;;;住宅市场——主城区热销项目排行榜;住宅市场——主城区热销项目排行榜;住宅市场——近郊热销项目排行榜;住宅市场——近郊热销项目排行榜;;;;;;;;;商办市场——主城区商铺、写字楼成交排行榜;;;;关于2014年底至2015年的发展建议