2007年银川紫荆花国际中心策划提案.pdf

易大紫荆花商务中心策划提案（一期） 第一章 市场研究 一、 银川房地产市场发展状况 （一） 房地产开发投资减少。上半年全市完成房地产开发投资 19.35 亿元, 同比下降2.9% 。市辖区房地产开发建设投资增幅较上年同期下降 4.9 个百 分点，其中，商品住宅建设投资下降幅度较大，较上年同期下降 23.8 个 百分点，但所占比例为 72.7%,与去年基本持平。办公写字楼投资增幅同比 下降 66.8 个百分点,说明去年底办公写字楼供大于求的局面已得到企业的 重视。 （二） 施工房屋建筑及房屋新开工面积呈下降走势，明年市场供给会有 所减少。银川市房地产业经过“十五”期间的快速发展，现发展速度已开始 回落。今年 1-6 月，市辖区施工房屋建筑面积 492.4 万平方米，同比下降 4.2% 。其中，住宅施工面积350.45 万平方米，同比下降 1.5%,占施工面积 的71.2%，比上年同期增长2 个百分点。施工房屋新开工面积 151.56 万平 方米，同比下降 26.2% ，其中，住宅新开工面积 113.37 万平方米，同比下 降25.8% 。施工房屋新开工面积的大幅下降,会直接影响下半年的房地产开 发投资总量及明年的市场供应。 （三） 90 平方米以下中小户型住房供应量明显提高。截至 6 月底，经核 准上市的商品住房预售面积为 60.81 万平方米,预售套数 5240 套。同比分 别增长 78.8%和 75.84% 。其中 90 平方米以下套型住房 8.86 万平方米,1251 套,同比分别增长64.99%和 84.24%,分别占商品住房总供应面积和套数的 14.57%和 23.87% 。与上年相比，90 平方米以下住房供应量已有很大增幅， 但离国家要求还有一定差距。其主要原因：一是由于今年预售的房地产开 1 发项目多为 06 年开工建设，未受“90/70”政策控制，因此，套型面积控制 政策执行效果并不显著，预计到明年底 90 平方米以下户型所占比例应有 较大提高。二是由于各部门对 90 平方米以下套型面积理解不一致，造成 规划审批时符合套型控制要求，但在预售环节套型面积超出 90 平方米。 （四） 外地人员在我市购买住房超过半数。截至6 月底，市辖区商品住 房销售合同备案面积为 106.2万平方米,其中本市人员购买48.03 万平方米, 占45.22%;外地人员购买 58.17 万平方米, 占54.77% 。在外地人员购房中， 本省其他地区购房 38.18 万平方米, 占35.95%,外省人员购房 19.99 万平方 米, 占 18.82% 。其中,本省其他地区人员购房平均价格为 2453 元/平方米, 为各类人员购房的平均价格之首。在去年对外地人员购房的调查中表明， 外地人员在我市购房最具吸引力的因素是：认为有较好的居住环境的占 42.5%;有优质的教育资源的占 23.1%;认为商贸物流业发达、购物方便的占 21.4% 。因此，“住在银川，教育在银川” 的品牌已经在银川的周边地区得 到认可。 （五）商品房及商品住房平均销售价格有所下降。上半年，商品房及商品 住房平均售价均呈两位数下降，其主要原因是商业营业用房平均售价下降， 及中低价位商品住房供应量增加造成的。从商品住房同质价格计算的商品 住房价格指数看，去年同期同质价格为 2619 元/平方米，价格指数为 108 点。而今年 6 月底为 2786 元/平方米，价格指数为 115 点。因此，商品住房 实际销售仍是增长的趋势。从同一楼盘分期销售的价格看，后期开发的住 房销售价格总是比前一期有所提高。市辖三区中金凤区商品住房平均售价 为2988 元/平方米，同比上升8.3%;。兴庆区为2454 元/平方米,同比下降4.8%; 西夏区为 1243 元/平方米,同比下降 14.15%。西夏区主要是经济适用住房供 应量增加带动商品住宅平均售价下降较大。 2 二、 银川写字楼及公寓市场现状 2006 年,办公用房的开工面