戴斯HOUSE项目二次提案.pdf

戴斯HOUSE项目二次提案 本案要点及思路 1、重庆酒店类物业市场分析 目前市场有什么样的产品？ 2、本案产品设施标准 我们是什么样的产品？ 3、本案目标客户分析 我们的客户在那里？ 4、营销渠道及手段 针对客户如何推广？ 5、销售方式选择 什么样的方式进行销售？ 竞争对手分析 目前市场有什么样的产品 1、喜来登国际中心 地段位置： 重庆南岸区南滨路烟雨公园旁 建筑规模： 总建筑面积16万方 其中酒店、会议展览面积为1万方 写字楼面积为10万平方米 商场等酒店附属设施总面积为5万方 物业种类： 铂金五星级喜来登酒店 超级5A智能化写字楼 国际商业街区 A 、B两栋酒店式公寓 在售物业： B栋酒店式公寓，A栋尚未推出，预计在今年下半年推出，目前仅推出了B栋。 物业特色： 两栋酒店式公寓位于喜来登酒店旁，与酒店的商业部分相连接，与酒店形成互补业态，凭借酒店 自身的品牌效应和优越的地段位置，以支撑其价格；B栋酒店式公寓采用装修房方式销售，定位为 投资型物业，主要用于办公和短期出租房，兼有自住功能，面积区间为29㎡~63㎡，通气，水、 电、气使用费按民用收取，但该项目土地性质为商业，年限为40年，在销售交易时，同住宅项目相 关标准执行，契税1.5%。 配套设施： 酒店的自身配套和临街商业设施，酒店会所、健身房、水吧、茶楼等，两栋酒店式公寓无中央 空调。 面积区间： 29㎡~63㎡。 销售价格： 综合套内均价5900元/㎡（含装修），实际价格区间：5500~6350元/㎡，层差10元/㎡ 销售进度： 目前处于放号阶段。 工程进度： 酒店和写字楼的主体工程建至10层，酒店式公寓建至8层。 目标客户群： 该物业为投资型物业，客户体系包含二个部分：投资者、使用者。作为投资型物业的销售情况的 好坏关键在于该物业使用者是否看好该物业，是否能形成消费。 该项目的使用者主要定位为在重庆中期（一个月以上）公干的外地或外籍商务人士及游客，同时还 有部分小型办公室，如SOHO族等。 由于项目的面积区间在29~63㎡，套总价与普通商品房总价在同一档次，易于被广大市民所接 受，所以该项目的投资者相当广泛，普通市民可以购买用于收取后期租赁回报，同时使用者也可以 购买该区物业作为自己的资产。这样一来，项目销售的压力就相对较低，开发商的资金回笼速度较 快，项目的整个资金链得以保证。 装修档次： 实际为简装，地面、墙体、屋顶、洁具，不含家具、家电。 装修风格： 欧式风格，与酒店客房的装修有异。（酒店客房的具体标准尚未公布） 综合点评： 该项目拥有多种物业形态：五星级酒店、甲级写字楼、大型商业、酒店式公 寓，属于以酒店产业为核心的复合型物业。 该项目以喜来登酒店这一国际品牌为营销平台，凭借南滨路优越的地段位置， 打造房地产高端产品，依托于喜来登酒店的知名度和未来的经营，吸引市场关注 度和投资者的眼球，将物业所在地块的升值潜力和酒店的人气相结合，形成了以 投资为主的销售模式，同时针对该物业的投资者和使用者，扩大了目标客户群， 降低了销售压力。 该酒店式公寓不采用返租金的方式销售，客户出租房间属于个人行为，出租房 间的收益与酒店的经营情况无直接关系，有别于产权式酒店或包租式酒店公寓采 用的固定值回报率。 2、申基·会展国际 地段位置： 重庆市陈家坪会展中心对面，长途汽车站旁。 建筑规模： 占地面积15267平方米 总建设面积119514.8平方米 容积率：7.74 绿地率：12.48％ 覆盖率：55.59 ％ 停车位：地下车库停车位：458个， 地面临时停车位：38 2栋写字楼总面积：30372.81平方米 奢侈名品生活馆总面积：8998.52平方米 会展国际中心面积：16351.25平方米 （现已经取消，改为商业用房） 酒店面积：39525.2平方米。 总层数是28层，其中