深业地产常州锅炉厂项目定位深化报告2011.pdf

常州项目定位深化报告 营销管理部 2011年3月28 日 • 市场定位市场定位 – 竞争占位 – 档次定位档次定位 • 客户定位 – 客户区域定位客户区域定位 – 客户类型定位 – 客户置业习惯客户置业习惯 • 产品定位 – 产品类型定位产品类型定位 – 户型定位 市场定位 • 竞争占位—— 区域简析 区域市场简析 • 钟楼区钟楼区 –常州市钟楼区位于江南古城常州的市中心，是政治、经济、文化、商贸、 金融中心所在地金融中心所在地，区域面积区域面积7171平方公里平方公里，人口人口3434万万，下辖下辖11个乡镇个乡镇，99个个 街道。 –钟楼区因历史上境内有古钟楼而得名，自西晋起，就已经是郡治和府治 所在地。“源源客船运河来，都在花市靠码头”。“花市”即钟楼区著 名的运河古街篦箕巷名的运河古街篦箕巷。在钟楼区在钟楼区2500余年的历史中余年的历史中，涌现了象唐荆川涌现了象唐荆川、 瞿秋白等著名人物。 –钟楼区工业体系包括机械、电子、纺织、化工、轻工等，产业配套齐全。 农副业也比较发达农副业也比较发达，，区内有江苏省规模最大的农副产品和水产品批发市区内有江苏省规模最大的农副产品和水产品批发市 场。驰名中外的常州特产萝卜干涸宫梳名篦均产自钟楼区。 –钟楼区拥有常州地区目前规模最大的大学及一批重点中、小学(河海大学 常州分校、北郊中学、觅度桥小学)；辖区内的常州商厦、新世纪商城、 南大街步行街等已构成了常州的黄金商业中心南大街步行街等已构成了常州的黄金商业中心；同时还拥有中油国际大同时还拥有中油国际大 酒店、亚细亚影城等一批高档酒店和休闲场所；加之世纪明珠园、怀德 苑等一批高档住宅区，一定能为投资者提供最理想的休闲和人居环境。 SWOTSWOT分析分析 优势分析 Strengths 项目位于钟楼区，离市中心较近，交通便利， 区域相对成熟，对于本地其他区域的居民而 本案本案 言，此项目区位具有较强的吸引力； 国资企业国资企业，品牌实力较强品牌实力较强 ，在打造高端产品在打造高端产品 市中心核心区域市中心核心区域 方面有很强的实力，市场认可度高； 产品规划既能满足市场需求，又能突显项目 特色，最大限度利用地块现有资源，树立高 端产品形象。 劣势分析 Weaknesses 铁路噪音有多大？是否影响正常作息？ 正午12点，火车频率为10分钟10辆，噪音较大 晚上9点，火车频率为10分钟3辆，噪音小于通江中路，对正常休息不构成威胁 铁路的影响主要集中在心理层面，技术层面可有效规避！ 项目不临主干道，通过景福路与主干道相连，且景福 路面宽较窄路面宽较窄 ，临主干道无立面形象临主干道无立面形象。 如何改善：小区主入口可设在大红旗路与规划路入口， 改善入口处的绿化与水景，提升品牌形象。通过对景 福路的包装福路的包装 ，营造项目的私密感与神秘氛围营造项目的私密感与神秘氛围。 地块被规划道路一分为二，整体性被打破，不利于产 品布局品布局 如何改善：可利用规划道路将项目产品分成两大功能 区块，在小区块设置市场热销面积区段产品，迎合市 场主流场主流。。在大区块设置改善升级产品在大区块设置改善升级产品 ，，追求更高的舒追求更高的舒 适度与生活品质，突显高端产品品质。 项目北面临铁路线项目北面临铁路线 ，噪音污染较大