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第四章 不动产评估
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第一节不动产的评估概述
一、不动产的概念：
1.土地的概念：
土地定义：
土壤定义：
土地与土壤的区别：
2
2.地产的定义：
地产的分类：
3
3.房地产的定义：
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着
物，是实物、权益、区位三者的综合体。
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实物、权益和区位
实物：房地产中看得见、摸得着的部分，如结构、
设备、装修等。
权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有：
所有权：单独所有、共有、区分所有
使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权
租赁权
抵押权
典权
地役权
空间利用权
相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等
5
不同的资产中，实物和权益对价值的影
响是不同的：
有形资产主要是实物影响价值
无形资产主要是权益影响价值
房地产的实物和权益在价值决定中都很
重要。
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区位：一宗房地产与其他房地产或者事务在空间方
位和距离上的关系。包括位置、交通、环境景
观、外部配套设施等四个方面。
位置，包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层
交通：指进出该宗房地产的方便程度。
环境景观：指该宗房地产周围的自然环境、人文
环境和景观。
外部配套设施：包括房地产外部的基础设施和公
共服务设施。基础设施指道路、给排水、电力、
燃气、热力、电信、有线电视等设施；公共服务
设施，一般指教育、医疗卫生、文化体育、社区
服务、市政公用等非营业性设施。
7
3.不动产的概念
动产：
不动产：
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二、不动产的特性
（一）土地的特性
1、土地的自然特性（补充）
（1）数量的有限性（不可再生性）供
给缺乏弹性
（2）位置的不可移动性
（3）效用的持久性→价格具上升趋势
（4 ）效用的差异性（不可替代性）
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2、土地的经济特性（补充）
（1）用途的多样性
（2）供给的稀缺性
（3）经济地理位置的可变性
（4 ）可垄断性
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3.土地的资源特性
（1）生产性
（2）地域性
（3）时间变化性
（4 ）永续利用性
（5）面积有限性
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4.土地的资产特性
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