上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿）.pdf

上海康城前广场商业项目上海康城前广场商业项目 商业定位报告商业定位报告商业定位报告商业定位报告 （（（（中稿中稿中稿中稿）））） 2006-9-14 项目研究工作阶段划分 2006/8/222006/8/22 2006/9/12006/9/1 2005/9/152005/9/15 2006/9/212006/9/21 第一阶段 第一阶段 第一阶段 市场调研市场调研 思路形成思路形成 项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略 项目地块查勘 项目属性研判与界定 研研 区域宏观经济背景研究 问题结构化分析问题结构化分析 究 区域商业环境研究 区域环境分析 内 市场容量预测 容 城市商业发展规划研究 项目定位导出项目定位导出 市场调研市场调研 成成 上海康城前广场市场调查报告上海康城前广场市场调查报告 上海康城前广场初期沟通 上海康城前广场商业项目定位中稿 果 2 报 告 思 路 一、目标设定 二、风险和机会风险和机会 三三、出路出路 3 协和集团——目标 把未用的指标全部用足把未用的指标全部用足 ，， 实现指标最大化。进而 全部出售现实利润最大 地上 14.8万商业+1万单身公寓全部售出； 化。 以主主题商业街的形式启商业街的形式启 动，为集团商业品牌上 打造集团商业街地产品牌，为集团商业品 市作准备。 牌上市作准备牌上市作准备 。 4 世联对目标的理解 短期 内实现利润最大化 促进协和商业地产的市值影响力 指标最大化指标最大化 利润最大化利润最大化 5 项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属 项目区位项目区位项目区位项目区位 于莘闵板块居住区级商业中心 项目紧邻莘松路，唯 一一条进入道路条进入道路 ，双向双向 二车道； 项目西南北各约项目西南北各约500500米米 分别相邻板块内两大商 业（巴比伦、乐购）。 生 春 九 路 巴比伦 500m 莘 松 项目 500m 路路 场 东 路 乐购 6 项目技术指标项目技术指标 容积率超过4，建筑形式必须向高向密发 展。 规划用地面积：72， 418418平方米平方米 ，实际用地实际用地面面 积约为