苏州联丰购物广场策划执行大纲.pdf

苏州联丰购物广场苏州联丰购物广场 策划执行大纲 泰世企业顾问传播有限公司泰世企业顾问传播有限公司 2003.9.15 方案说明  方案导读  本方案旨在通过对项目条件解读，结合苏州楼市发展趋势、竞争项目分析，运用塑造项目自身产品营造、个性 确立、销售控制和功能整合延展的方法，对本项目的市场策划和销售控制的各个环节进行剖析，从而完成关于 本项目销售过程中的各项工作的初步执行安排。  动态平衡开发商销售速度和利益最大化是本方案的基本立足点。  确定项目清晰形象确定项目清晰形象、完善项目可持续发展的各项内因完善项目可持续发展的各项内因、树立项目在区域竞争中的独立个性树立项目在区域竞争中的独立个性、培养客户对开发商培养客户对开发商 项目发展意图的忠实度是本方案追逐的目标。  本方案为项目执行的总纲型文件，比较多的观点和操作过程均为结论性文件，支撑这类文件有大量专项报告， 可按开发商要求进行提供可按开发商要求进行提供，，同时方案的大部分内容仍需在操作时进同时方案的大部分内容仍需在操作时进一步落实步落实。。 苏州联丰购物广场 项目位于苏州工业园区二项目位于苏州工业园区二、、三期规划发展的中心商业区三期规划发展的中心商业区，， 周边现状相对人气不足，而本项目作为纯商业项目的运作， 需克服不利条件强化概念宣传，从而给予投资者应有的信心。 认识自我，清晰项目操作思路 成为营销策划的基本要旨 项目解读、市场认识 项目解读  优势  劣势  位置上位于苏州工业园区二、三期发展规划中  苏州商业用房价格相对住宅偏低，本项 的商业中心区域，依托高速成长的园区商业发 目位于商业尚未成型地段，而对于相对 展规模，极具商业发展潜力，使项目发展具备 比较偏僻的现状比较偏僻的现状，，在项目推广上在项目推广上，，吸引吸引 了良好区域口碑。 人气上压力较大。  项目周边的交通十分便捷，南面相邻苏州机场  项目所处区域周边大多数住宅为原居民 路，符合项目将来发展业态的交通要求，且周 的回迁房，居民消费倾向的引导和园区 边环境优越，有利于营造相对封闭的区域商业 其他目标消费群体的引入具有一定难度。 中心中心。  项目一次性投入较大，成本高企，形成  项目周边业已成型的高尚住宅群和工业园区大 项目的售价将大大超出目前市场可接受 量的外籍高收入人群为商业存活和发展奠定了 的范围，在保持销售和资金回笼速度的 终端消费基础，有利于为项目营销打造吸引人 前提下，销售价格的攀升将勉励巨大的 的卖点的卖点。 压力压力。  从目前的专业机构选择方式上，开发商具有良  开发商缺乏房地产开发的经验，不具备 好的市场意识，在前期的建筑产品规划设计和 熟悉地产开发流程的工作班子，尤其是 营销推广实行市场化运作，大大减轻了后期销