房地产投资分析课程设计.pdf

成都信息工程学院银杏酒店管理学院 房地产投资分析课程设计 系别专业 工商系 13 营销专业 实验课程 房地产投资分析课程设计 指导教师 陈海燕 班 级 2013 级营销与策划 学生姓名 目 录 1. 宏观经济分析 1 2. 成都市房地产市场分析 2 2.1 成都市经济发展现状及趋势2 2.2 成都市房地产市场现状及发展趋势8 2.3 开发片区房地产市场分析10 3.开发项目地块分析 12 4. 开发项目市场调查与分析 14 4.1 市场环境调查与分析14 4.2 消费者调查与分析 15 4.3 竞争者情况调查与分析16 5. 开发项目产品规划建议及价格策略 16 6. 投资成本费用、收入及利润估算 21 7.项目开发建议及销售策划 23 1.宏观经济分析 2015 年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。 把握调结构与稳增长的动态平衡，实现 7%的 GDP 增长目标，既十分重要又面临挑战。房地产是中国宏观 经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘 的任务。通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，确保房地产积极调整和健康发展， 进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。 开始于 2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间 更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。具体情况分析如下。 悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试 点以及反腐力度的加大，2015 年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。 货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷 政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影 响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。 供给方失去了涨价的主导权。尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。 第一，新增住房库存过多。商品住房施工面积与销售面积之比，已从 2001 年的 2.9 上升到 2014 年的4.2。 35 个大中城市多数去库存化周期仍在警戒线的 15 个月以上，四线及以下城市的去库存周期时间更长。 第二，存量住房空置严重。2013 年城镇人均住房面积超过 33 平方米，城镇拥有两套以上住房的家庭占 总家庭之比达到 21%，二手房市场供给将激增。第三，多数房地产企业面临资金压力。尤其中小房企不 会因货币政策调整，而减弱资金链条断裂的风险。总体上，以价换量仍是多数房企的销售策略，资金松 紧影响着开发商的定价起伏。 需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是，第一，刚性需求有 恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长 放缓，保障房供给及棚户区改